四大迹象表明核心二线楼市“限贷”三季度将落地

　　8月9日下午，合肥各银行放出贷款新细则：查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款。而按照此前的消息，查有两套房，征信有一笔贷款未结清，需支付六成首付。目前，已经得到了银行业内人士确认：各行都开始执行。

　　这是核心二线城市“限贷”政策落地的开始。从厦门、苏州、南京、杭州等楼市热度及政策走向来看，三季度上述热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”已经是大概率的事件了，核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。理由如下：

　　首先，前期政策较为“温和”并未起到实质性调控作用，政策面会继续稳步收紧。

　　随着市场热度的回升地王的频现，地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时，地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”，否则，在楼市过热阶段，市场需求在不断透支，购买力也不断在透支，楼市的金融风险也在此基础上不断累加，市场始终还会因此而进行调整。

　　其次、楼市调整预期及房价下降将导致银行资产缩水，“限贷”势必重出江湖保卫银行自身资产安全。

　　从上述热点城市发展趋势来看，楼市在下半年及明年进入调整期是预料之中的事情，届时，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，上述城市楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，房价也必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年或明年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，保卫自己的资产的安全性。那么收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款，通过首付提升、利率提升等方式对冲未来存在的潜在的市场风险。因此，这也就意味着上述热点城市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性。

　　第三，地王频出可能诱发系统性金融风险。

　　当前上述热点城市地王现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个地王或少数几个地王，一旦市场遇到调整，那么这几个地王或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市，一旦有住宅类用地出让便是地王，即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的。

　　并且从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如 政府规定土地出让金的首付款必须50% ，那么，对于开发商来讲只要首付25%，通过金融机构场外配资25% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，甚至制造地王，这样，一旦市场进入调整期，这些地块的风险会增加，这样的风险不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。

　　因此，对于当前这几个热点城市来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的地王项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发，因此，对于上述热点城市楼市来讲，需要通过提高首付比例，降杠杆控制地王带来的潜在系统性风险。

　　第四、官方频繁表态预示着热点城市楼市政策面会出现转向。

　　从近期官方的表态来看，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策，比如南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。那么，从上述几个热点城市楼市来讲，由于房价涨幅一直处于全国前列，这也就意味着这些城市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性，这几个城市未来政策面势必会转向。

　　作者：张宏伟 同策咨询研究部总监