马云飞：破解城市更新难题增强市民幸福感与获得感

作者：马云飞

发布时间：2025-06-16 23:08:22

来源：千龙网

作者：马云飞

北京市政协委员

北京市住宅建筑设计研究院有限公司城市更新研究院总监

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》指出，坚持稳中求进工作总基调，转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。近年来，我国发展较早的超大型城市在老旧小区改造方面开展了大量实践，然而成片区改造项目还有不少问题需要解决，已改造的零星楼栋在成片区域内也存在因为过强的特征性破坏了空间整体性、让文化归属感流失等问题。如何破解成片区改造落地难题，让更多市民切实感受到城市更新带来的幸福感与获得感，已成为当前工作的重点。

发挥示范价值，以点带面寻求突破。当前在推动成片区的老旧小区改建过程中，实施主体往往以上位规划为切入点，逐步逐级推动项目，在此过程中，前期工作花费了大量的人力成本与时间成本，但在真正的落地阶段，如指标统筹、资金测算、居民公示等方面，有时会遇到导致项目难以继续推进的阻力，让此前的投入也都付诸东流。为了避免多轮次启动项目所导致实施主体资源的浪费等，应当将街区统筹规划与重点问题突破相结合。梳理已改建项目在取得居民共识、出资比例划分、房屋产权归属等重点、难点方面的成功经验，更加充分发挥示范项目的作用，利用以点带面的方式让成片区改建实现可操作、可落地。

优化出资结构，实现受益出资双平衡。目前，一些超大型城市老旧小区的整治资金仍高度依赖财政投入，社会资本与居民出资的广度、深度和力度均显不足。大量的实践案例和调研显示，危旧建筑及简易楼房改建的突出难点之一是实现资金平衡，而在成片区的此类改建过程中不可避免又放大了这个问题。因此从推动落地实施以及可持续发展的角度出发，建议尽快将改建项目向市场化发展的路径上转移，形成“政府引导、居民为主、多方支持”的出资格局，秉承着“谁受益，谁出资”的原则，提高居民的责任占比；同时，在此基础上也应当适度放开指标限制，进一步提高室内空间品质完善格局功能，从而增强改建工作对于居民的吸引力。财政资金需要发挥关键性的投资拉动作用，所承担的重点应当是公共服务配套、市政设施，以及周转安置等方面。以周转安置费用举例，目前单栋改建项目周期多为两年，而大片区改建多预估为三年，年周转费为1200元/平方米的情况下，仅此一项就需要3600元/平方米的资金投入，几乎相当于建设成本的40%，如果能由财政资金拨款建设一批周转住宅进行循环利用，则可以极大缓解项目压力从而实现资金平衡。

坚持绿色发展，赋能城市高质量更新。当前老旧小区改建示范项目虽提升了居民生活品质，但在建设标准上，特别是降碳减排与清洁能源应用方面，仍显著落后于新建项目。据中国建筑节能协会和重庆大学联合发布的《2024中国城乡建设领域碳排放研究报告（2024年版）》显示，2022年，全国建筑与建筑业建造碳排放总量高达51.3亿吨，占全国能源相关碳排放的48.3%，凸显了行业的巨大减排压力。居住建筑作为城市的基础构成单元，过度迁就特定个体需求易导致其与城市整体发展规划脱节。鉴于老旧小区改建在未来相当长时期内仍将在建筑行业中占据重要份额，若继续沿用传统建设标准，将严重阻碍全行业的转型升级进程。绿色发展作为当今科技革命与产业变革的核心方向，国家近年已发布《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》《关于持续推进城市更新行动的意见》等政策。因此，亟须为老旧小区改建项目制定与之匹配的同步时间表和路线图，以推动实现建筑全行业、全类型绿色低碳高质量可持续发展的目标。

总的来说，解决老旧小区问题需要以微观方式解决宏观问题，采取长期的方式解决现状问题，关键是要改变模式和思路，但前提是不断推进项目，让城市更新更加科学地前进一步。