万科手握重组方案向宝能系示好:希望没有人输

在重组方案确定以及业绩向好的双重刺激下，3月14日万科H股迎来久违的大涨，全天涨幅最高超13%，截至收盘上涨9.99%，报20.15港元，成交额也放量至6.358亿港元。

与此同时，在当天万科的业绩说明会上，公司高级副总裁谭华杰也就重组方案向宝能系控制人姚振华示好。“万科需要一个合理的股权结构，寻求解决方案时，要有利于股东利益，有利于万科的战略发展，而且要是多赢的方案，希望没有人输。”谭华杰称。

按照万科的公司章程，万科与深铁的重组要想顺利进行，必须经过出席股东大会的股东所持表决权的三分之二以上通过。而在宝能系持有万科24.28%股权的情况下，姚振华的态度至关重要。

对此，有业内人士对《证券日报》记者表示，“深铁确实是一个非常不错的合作对象，对于万科未来的发展、业绩表现以及股价支撑都是好事，姚振华很可能选择这样一个契机与万科管理层和解，当然前提是这样做符合宝能系的最大利益”。

值得注意的是，原定于3月14日举行的万科深铁战略合作媒体见面会被临时取消。对此，万科方面解释称，“因时间仓促，双方还未做好充分准备”。万科总裁郁亮也表示，待时机成熟之后一定会就更细节的相关内容跟大家召开一个见面会，详细作答。不过，也有消息称，虽然万科和深铁的合作大体方向没有变化，但在某些细节上仍存在争议。

此外，万科对管理层也进行了一定的调整，涉及谭华杰、孙嘉、王文金、陈玮等人。而在历经数年的哈佛、剑桥游学之旅后，董事会主席王石也有了明确的工作方向。

重组遵循两个原则

作为市场关注的焦点，万科与深铁的重组本来是当天大家最为关注的话题，但由于万科与深铁的战略合作媒体见面会被临时取消，原定同时举行的万科业绩说明会自然就成为了媒体一探究竟的最佳窗口。

由于万科与深铁的重组尚需股东大会通过，且万科的股权比例较为分散，中小股东的态度也是决定重组能否成功的关键因素之一。那么与深铁合作，万科管理层将如何争取中小股东的支持呢？

对此，郁亮表示，“对我们来说，如果不能为股东争取到利益的话，这个方案根本不可能过关，我们的任何方案都要绝大部分股东认可才行。我们有两个最基本的考虑，一个是需要有利于全体股东的利益，第二个需要符合我们公司的战略。第一条没有股东认可根本过不了关，要有利于全体股东。第二这个方案不仅对现在有利，跟公司的战略发展也是有利的。我们一定是本着这两个原则去做方案的，如果违背这两个原则的方案也做不出来”。

至于选择深铁是否牵涉大股东“国进民退”一事，郁亮称，“对于万科来说，我们一直是混合所有制的典型代表，我们过去成功是因为混合所有制制度，当年我们是国有企业通过股份化改造成为公众公司，经营成分多元化，我们从来都相信混合所有制是最有活力的，对未来也是如此”。

同时，郁亮还表示，万科与地铁方面早有合作，目前有40个万科项目属于轨道上盖物业，不管是深圳，还是北京、上海、长春等都有合作案例。“我们发现轨道上盖是一个非常好的项目资源，在每个城市里面最稀缺的土地资源可能就是轨道上盖。今天中国城市都在城市化，从第一阶段到第二阶段过渡的时候，应该说城市圈的发展里面，轨道交通又扮演了非常重要的角色。同时我们发现万科40个轨道交通上盖物业经营的表现，都比非轨道交通物业的表现好，盈利能力、溢价能力也更强”。

不过，在涉及与深铁的合作，更多是基于土地获取考虑还是股权安全考虑的问题时，郁亮则打起了太极，并未正面回应，但表示会在未来时机成熟时，详细作答。

业绩增长15%

　　慷慨分红10股派7.2元

而自2015年下半年开始，万科便陷入到“万宝之争”的漩涡中来，但这却并未影响到公司的业绩。

根据万科的财报显示，2015年，公司实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率，都创造了行业有史以来的新纪录。

由于结算滞后于销售，2015年万科实现营业收入1955.5亿元，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%；收入与利润增速均明显高于2014年。而万科2015年的营业收入，已经超过了上一次世界五百强企业的门槛。如果这次万科成功晋级，世界五百强名单将在阔别十年后，再一次出现专业住宅企业的身影。

不过，万科方面表示，随着公司转型为“城市配套服务商”，很快万科也不再是纯粹的住宅公司。据悉，万科物流地产在2015年开展了项目获取、开发建设和资产管理全流程业务，实现了从0到1的突破。而万科物业则开始大规模承接非万科开发的项目，包括非住宅项目，合同面积在一年内增长了一倍多。

万科同日还公布了2015年度分红派息预案。2015年，万科在连续两年大幅提高分红派息力度的基础上进一步提升，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息，现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

对此，有业内人士指出，如此慷慨的分红方案，显然又争取中小股东支持的成分在里面。

低息发债

　　拿地有术

万科在年报中表示，公司重点关注的14个大中城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应。但除了部分主要城市以外，全国其他地区依然面临较大的去库存压力。而万科早就确立了在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略。这使得万科抓住了主要城市市场好转的机会，2015年销售金额增长20.7%。万科总裁郁亮认为：“公司对房地产白银时代的判断被证明是正确的，聚焦白银时代重点市场的战略，保证了万科主营业务的稳健增长”。

据悉，2015年各类城市房屋及土地市场进一步分化。对开发商来说，这是喜忧参半也进退维谷的一年。三、四线城市地价便宜，但房屋市场仍在去库存，不敢买太多的地；一、二线城市房屋市场回暖，但土地市场竞争激烈，地价大幅上涨，个别城市地王频出，不买地则可能被挤出市场，买地则可能面对巨大投资风险。但万科在2015年似乎并未受此困扰，不仅买到了足够的地，主要还位于一、二线城市，且价格也非常合理。全年万科新增项目的全口径建筑面积为2201万平方米，相当于全年销售面积的106%；全口径地价款1090亿元，约占全年销售金额的41.7%。

有业内人士指出，万科2015年在项目发展上的成功，与其在2014年开始推行的项目跟投制度紧密相关。由于项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目，如果投资失败，跟投员工将承受巨大损失。这也使得万科的经营团队在投资上变得格外谨慎，同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会，包括二手地、合作开发，甚至是购买烂尾楼、在建工程。

此外，尽管2015年万科销售金额大幅增长，但总营销费用不升反降，营销费用率大幅降低。而在财务费用方面，万科2015年成功发行了5年期50亿元公司债，30亿元中期票据，利率分别仅为3.5%和3.78%。截至2015年末，万科有息负债中，低融资成本债券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

而费用管理能力的提升，也带来了回报率的改善。万科2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%，较2014年上升了0.23个百分点。同时公司2015年净负债率（有息负债减去货币资金除以净资产）为19.3%，继续保持在行业较低水平。

人事调整

　　发力海外市场

在公布业绩与重组方案的同时，万科对管理层也进行了较大幅度的调整。

其中朱旭替代谭华杰为董事会秘书；而谭华杰则专职担任公司高级副总裁，负责前瞻性新业务、新模式的研究、落地；孙嘉则由副总裁晋升为执行副总裁，接替王文金任万科财务负责人、首席财务官；董事、执行副总裁王文金改为担任公司首席风险官，并继续担任公司执行副总裁；原执行副总裁、首席人力资源官陈玮不再担任执行副总裁、首席人力资源官，改为担任公司高级副总裁职务，参与推进国际化业务与合作。而王石也确定将继续主导万科的海外业务发展。

据悉，截至2015年底，万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入28.8亿元。2015年，万科在纽约新增3个项目，在香港新增1个项目，在伦敦新增2组项目。

万科认为，其海外业务目前的意义在于学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。

2015年，万科还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。

谭华杰表示：“在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长，截至2015年底总市值达9390亿美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美国权益型REITs的复合年均收益率为12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。”