SOHO中国的新赛道：能否赚钱是唯一检验标准

　　SOHO中国的新赛道：能否赚钱是唯一检验标准

　　时代周报记者 杨静 发自上海

　　在韬光养晦四年后，SOHO中国力图以铁骨铮铮的形象来面对变幻不定的行情—这一切，要从继续优化资产和调整债务结构开始。

　　SOHO中国首席执行官张欣惯常快速的话语和坚定的语气，早为转型勾勒了轮廓，注入了特有的基因。外界更信服的是，潘石屹和张欣二人历年来对充沛现金流的坚持。

　　事实证明，初期的困难并未阻止SOHO中国转型的渴望。在8月17日的中期业绩发布会上，张欣也反复强调了对于转型的坚持。

　　面对种种质疑，这位华尔街的精英相信，公司当下正在走出低谷。她更是坚定地认为，过去商业模式的转型已经改变了公司的价值衡量标准，从房子制造者转变成业主后，未来衡量SOHO中国的标志应该是资产规模的不断增长，而并非销售额。

　　至于如何实现，是一件灵活的事情。在回应时代周报记者的提问时，她表示，SOHO中国将根据市场形势不断进行自我调整，“唯一检验的标准就是能不能赚钱，最关键的一点就是现在是买东西的时候还是卖东西的时候。”她说道。

　　反弹的开始

　　那么，SOHO中国赚钱了吗？

　　显然，它并不预备坐等自己陷入任人评说的境地。对于这家执行力较强的公司而言，一旦资源聚焦投入某项业务，改变也会比预想快得多。

　　看上去还不错的年中业绩报告可视为注解。值得注意的是，这是自2012年宣布转型以后业绩持续三年暴跌后的首次反弹。

　　截至今年6月底，2016年上半年的营业额已达到7.27亿元，比去年全年的9.95亿元低不到3亿元。半年的净利润，已经超越了去年全年的数值。出租率上有着不错的数字呈现，自持物业的平均出租率达85%。

　　毫无疑问，一旦继续保持这样的势头，在年底实现财务数据的彻底反弹将是大概率事件。

　　更令人鼓舞的是外债，目前已经降低到6%，162亿元的债务总额是自2013年以来半年财报中数值最低。此前，在SOHO中国的负债结构中，境外银团贷款比例一直较高，在波动的汇率面前，面临着汇兑损失风险。为此，SOHO中国曾专门成立小组负责债务结构的调整。

　　不过，管理层更希望改变的是外界对于SOHO中国的固化认知。“投资者再用以前的标准，用销售规模来看我们，可能会有所偏差。”张欣说。

　　170万平方米的投资物业和出租面积，是接下来翻身的“本钱”。

　　张欣对此更是充满希望，“现在前一段时间不销售的房子一一被建好，一一被出租，我们的报表里就显现出来租金的上涨，而且租金会不断上涨，因为完工的面积不断增加，不断加入可出租的面积里来，所以到年底的时候，数字一定比现在更好”。

　　出售资产

　　买和卖上，SOHO中国当下选择了后者。

　　半个多月前，上海SOHO世纪广场项目已经易主。现在，上海虹口、凌空SOHO和天山广场三大项目也将被摆上货架，考虑等待被出售中。潘石屹在8月17日宣告了这个消息。

　　对于SOHO世纪广场的价格，潘石屹十分满意，“我对销售价格很满意，销售后公司股价也有上涨”。至于新出售三大项目的原因，潘石屹也有着一套逻辑，“市场高峰期时出货，市场低谷期时进货，这是做生意永远不变的”。

　　SOHO中国管理层在业绩会上作了强调，出售的为非核心资产，核心资产不会出售。

　　不过，这并不能改变外界对SOHO中国上海战略收缩的质疑。不难发现，从数量上看，一旦上海三个项目完成出售，北京和上海的权重将发生变化。基于目前的情况，届时SOHO中国在上海的项目将仅剩下SOHO复兴广场、外滩SOHO和古北项目三大项目。北京方面，则维持前门大街项目、望京SOHO塔三、光华路SOHO II和丽泽SOHO四大项目。

　　事实上，自宣布从“销售”转型至“自持”以来，SOHO中国一直在调整资产结构，而出售物业是其重要调整手段之一。

　　出售上海SOHO世纪广场项目，是一笔划算的买卖。那么，转让现在的这三个项目，到底能为SOHO中国带来多少收益？ 发布会上，SOHO中国方面并未给出明确答案。不过，时代周报记者按照保守价格初步测算，届时总价在153亿元起，是最近这笔交易的5倍。

　　具体到每个项目上，天山广场项目体量最大，总建筑面积约17万平方米，按照4万元/平方米测算，总价在68亿元起。排其次的是上海凌空SOHO，该项目两年前的单价就已经近3万元/平方米，目前拥有的产权面积为12.8万平方米，照此预估总价在38.4亿元起。至于虹口SOHO，建筑面积9.38万平方米，单价预估在5万元/平方米，总价为46.9亿元。

　　从出售上海SOHO世纪广场上看，手持大把现金的潘张二人在选择上依旧谨慎。卖楼后得来的钱要怎么用？张欣给出的答案是建议董事会同意用于特殊派息来回报股东，在她看来，公司的负债已经非常低，没有必要让大量的现金闲置。“决定之后我们再跟大家讲。”她补充说明。

　　不过，有不愿具名的业内人士对时代周报记者分析，手持大把现金的SOHO中国可能在等待着新的投资机会。

　　输出资产

　　从8月17日发布会释放的信息看，SOHO中国显然并不满足于出售资产。四年前，从宣布转型开始，潘石屹就表示过，未来公司的盈利主要来源就是租金收入。

　　既然自持的模式已经被敲定，压轴的大戏再一次聚焦在SOHO 3Q这款产品上。

　　它是在去年年底被推向市场的，瞄准的是联合办公市场。简而言之，为流动人群提供O2O办公场所，SOHO中国旗下的写字楼办公室以短租的形式对外出租。在SOHO中国设计的模式里，预订、选位、支付等所有环节都在线上完成，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务。

　　截至今年6月底，SOHO 3Q在北京和上海开办了16个中心，提供13603个座位，预计到2015年底总座位数将达约1.6万个。潘石屹在本次半年报业绩会上表示，要下定决心把SOHO 3Q做到底，北京上海成熟之后，要到别的城市去发展。

　　不过，这并不意味着SOHO中国会进行标地上的投资。按照SOHO中国总裁阎岩当天的解释，“合作的模式上，将以在第三方办公或在商业里面以合作的形式命名SOHO 3Q。”

　　这意味着是进行管理上的输出，即时下热门的“轻资产”概念。

　　SOHO 中国已经在加强和外界的合作。早在去年年底，绿地控股已经成为其合作的小伙伴。按照当时签订的战略协议，未来绿地不仅仅会在自持的物业里引入SOHO 3Q，还会让SOHO 3Q帮忙运营销售物业，以上海和北京为起点向全国进行辐射。

　　至于SOHO 3Q到底能贡献多少的营收额，目前无法给出明确的数值。按照SOHO 中国方面的说法，SOHO 3Q的营收占比相对比较小，甚至还未到会计原则上的分开披露的境地。

　　而SOHO中国方面还是对SOHO 3Q产品寄予了厚望。对于城市的选择上，SOHO中国方面也有着自己的算盘，“SOHO 3Q接下来考虑的城市将是互联网和新经济投资比较火热的城市，或者是高校集中火热等这些城市，当然可能比较代表性的，比如像深圳、杭州、成都、西安这些城市，但是我们每一个城市的速度也会有所控制，不会到处开花” 。阎岩对媒体解释道。

　　对于SOHO中国转型后的主线，管理层一直用心良苦。自SOHO中国转型自持后，租金收入是业绩的主要来源，也关乎SOHO中国转型是否彻底成功。不过最后转型的效果如何，归根结底需要时间的沉淀，做商业地产更是需要一定的培育期。

　　SOHO中国不是不明白个中道理。在一个新旧交替的时代，任何一个微小的失误都可能葬送一家伟大的公司。在光明到来前，如何忍受黑暗，培养耐心，更是一门学问。