蔡为民：深圳楼市“不作不会死”

　我不认为深圳7月份房价下跌只是偶发性事件，接下来就会回复稳定向上，更大的可能性是它比照去年香港地区房价下跌的模式，进入楼市调整周期。毕竟，香港人转移到深圳炒房的，并不在少数。

　　时序进入秋老虎犹在发威、“金九”即将到来之际，而楼市所呈现的，却是狂风暴雨前夕的不安与躁动。

　　“房价可持续发展”面临考验

　　首先是7 月 27日中央政治局会议破天荒第一次提出“抑制资产泡沫”的最高指示，然后是近两年领涨全国的深圳房价7月竟出现环比8.2%之跌幅，创2012年以来之最！紧接着上半年买气明显畅旺的部分二线城市——苏州、厦门、合肥、南京等，不约而同重新出台紧缩措施，如：二套房限贷、非居民限购、下调公积金贷款上限……

　　这究竟怎么回事？说好的“去库存”呢？说好的“分城施策”呢？在我看来，上述三件事看似各自独立，实则均剑指“房价可持续发展”之困境。

　　本文便以“深圳降价”为主轴，探究其房价表现及转折原因，以利读者掌握政策变化与脉络。

　　深圳楼市在2015年的走势堪称“震惊全国”，房价平均涨幅达47.5%，即不少板块价位至少翻番，更令市场感到惊讶的是在此基础上，其上半年又翻涨了18.68%。

　　“深圳降房价”不是阶段性现象

　　或许有些人并不清楚这样的涨幅是多是少？我就以“中国房价最坚固的堡垒”上海为例，作比较说明。上海2015年表现亦不俗，同样有部分板块房价翻番，但以平均值来看，涨幅“仅”为18.2%，今年上半年即使遭遇325新政“空袭”，由于地王频出的“保驾护航”，房价仍快速被推升，即使如此，上半年“仅”上涨9.05%。两相“较量”上海明显屈居下风，也暴露深圳极有可能已过度透支需求。

　　有专家解读深圳房价之所以出现罕见的下跌惨状，系因“高价地效应”逐渐减退，乃至市场进入淡季所致。但我并不作如是观，因为7、8月淡季并不专属于深圳，至少上海7月份房价环比仍上涨1.6%。而高价地王对市场预期之转变更是深刻、强烈的，不可能在短时间内“船过水无痕”。

　　在我看来，“深圳7月份房价下跌”是标志性事件，既凸显资产泡沫已经发生，也表明楼市去杠杆是“现在进行式”。

　　由于这几年我赴深圳演讲、交流的机会不少，因此对于深圳房地产变化有所掌握。我的感受是，如果“菜篮族”开始大量进入股市，说明股市风险加剧；与之雷同的是，如果学术界“不务正业”以借贷方式拼命抢房，亦显示楼市正在蓄积泡沫与危机。而前者可称之为“无知者无畏”，后者则分明是“明知山有虎”，只是心存侥幸，自认为最后被咬到的是别人的屁股罢了。可惜往往总是“事与愿违”。

　　市场开始进入调整周期

　　必须要有所警惕的是，此番政治局对资产泡沫的表述是“抑制”而非“严防”，意味着中央已承认及直面泡沫的存在，现在要做的是赶在泡沫爆破之前使其消退。既然如此，当务之急必然是“去杠杆”，而深圳经历近两年的房价狂飙，早已诱使大量投机买气进入，这类型的购买者以炒短线、高成本、杠杆操作为特征，一旦房贷紧缩、价位下挫，能做的只有两件事，要么抛盘（少赔即赚），要么断头（送房给银行），而不论其采用何种方式规避风险蔓延，对深圳楼市的后续发展都将带来强烈冲击。

　　因此，我不认为深圳7月份房价下跌只是偶发性事件，接下来就会恢复稳定向上，更大的可能性是它比照去年香港地区房价下跌的模式，进入楼市调整周期。毕竟，香港人转移到深圳炒房的，并不在少数。