政策收紧后海外置业怎么玩

　　文/本刊记者 甄爱军

　　由于热点国家政策发生变化，或者政治经济方面的不确定性因素增多，使得海外房产投资难度加大。但专家认为，在遵循理性投资的前提下，只需针对不同的变化采取相应的应对措施，则能够化解风险，并实现投资收益。

　　海外购房政策生变

　　最近一段时间以来，海外房产投资因为政策的变化而面临诸多变数。诸如加拿大和澳洲新的税收政策，以及英国脱欧等变化，都让海外房产投资的前景蒙上了一层阴影。

　　8月2日起，加拿大英属哥伦比亚省（British Columbia）政府对外国购房者征收15%的房屋转移税。对于出台政策的原因，该省财政部长麦德永（Mike de Jong）直言不讳，作为系列政策之一，这项税收政策旨在解决英属哥伦比亚省南部地区高房价问题。

　　其实，加拿大并非对外国购房者额外征税的唯一国家。本刊不动产研究中心了解到，澳大利亚热门地区纷纷出台新规，针对国外购房者加收惩罚性税收。新南威尔士州在今年6月便出台了一则新规，在6月21日新财年的财政预算中，向外国购房者多征收4%的印花税，并将于2017年1月1日起向已在澳洲拥有房产的海外购房者征收0.75%的附加土地税。此前，维多利亚州于4月将海外购房印花税由3%提升至7%，并征收1.5%的土地税。昆士兰州（楼盘）也宣布上调印花税3个百分点。同时，从今年3月份起，澳洲四大银行纷纷收紧了面向海外购房者的贷款政策，如澳洲ANZ银行、NAB均规定海外收入人士贷款不超过7成；澳洲联邦银行、澳洲西太银行则暂停了非澳洲居民或公民的海外收入贷款项目。

　　此外，还有部分热点国家则是经济环境产生了变化，使其住房市场发展前景蒙上了一层阴影。如早在今年6月下旬，英国就是否留在欧盟举行全民公投，投票结果显示支持“脱欧”的票数以微弱优势战胜“留欧”票数，英国将不再属于欧盟成员国。莱坊国际有关人士表示，英国脱欧的投票结果会很快改变住宅市场的状况。至于影响程度到底有多大，尤其是中长期影响则需取决于英国脱欧的谈判结果。

　　海外投资受到影响

　　政策的变化，以及经济环境发生巨大变化，都会影响到国内投资者配置海外房产的计划。

　　专家分析指出，当前国内投资者配置海外资产，其目的主要包括资产配置、分散投资等方面的需要。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从中国人海外置业热潮的背景来看，现阶段国外大多数发达经济体正处复苏奇，由于房地产价值仍被低估，所以海外置业刚好处于抄底阶段。同时，中国房地产市场需求趋于饱和，短期内来看房产的投资价值在逐步降低，分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的主要原因。

　　从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资三大类。而现阶段来国内推销的海外地产项目，其卖点也主要集中在移民、留学、投资和休闲旅游几个方面。国内龙头房企在海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

　　但政策的变化，显然不利于国内投资者在海外国家购房。以加拿大英属哥伦比亚省政府对外国购房者征收15%的房屋转移税为例，出台这项惩罚性税收政策的意图很明显，就是要降低包括中国等在内的外国购房者的购房意愿，抑制投资性需求，从而稳定本地房价。根据该省目前的法律，房价的前20万加元部分要缴税1%，20万到200万加元之间部分缴税2%，超出200万加元的部分缴税3%。对于总价在200万加元以内的房产，外国购房者则需支付15%的房产转让税，相当于加拿大国内购房者税率的7.9倍。举例说明，比如出售一套价值200万加元的房屋时，外国购买者要额外缴纳30万加元的税款。

　　此外，经济环境的改变，也使得不确定性因素增加，从而增加投资难度。如英国脱欧公投之后，房价开始下跌。据世邦魏理仕（CBRE）近日公布的月度数据显示，自从英国6月底投票脱离欧盟以来，该国伦敦地区7月的商业地产价格骤降6.1%，而在整个英国，7月商业地产价格的降幅是3.3%。

　　此外，包括澳洲等国家出台新的信贷政策来抑制国外人士投资房产，也增加了投资门槛。此前澳洲大多数商业银行可为国外购房者提供8成贷款，甚至首付1成便可签订购房合同，但目前首付提高到3成的做法，甚至完全停止提供商业贷款，使得购房难度大大增加。

　　降低杠杆理性投资

　　专家分析指出，政策趋严导致投资难度加大，或者经济环境出现变化，这都会影响到投资收益。但这并非意味着投资机会的丧失，只需针对不同的变化采取相应的措施，就能够化解风险，并实现投资收益。当然，前提是遵循理性投资原则。

　　首先要做到的就是优选投资目的地。莱坊国际投资部副董事俞俊表示，应该投资房地产市场处于上升期的国家和地区。因为只有前往这类国家投资，才能通过房价的上涨获得收益。他举例说，澳大利亚楼市仍然处于一个长期的房产升值周期中，随着澳洲和中国的贸易活动增加，预计将进一步带动中国投资者及企业将资金注入澳大利亚。美国纽约的豪宅价格也随着美元资产的增值而水涨船高，价格虽然昂贵，但不乏问津者。

　　此外，政策面仍然宽松的国家也能作为重点关注对象。张宏伟分析指出，对于政策面仍然有宽松“窗口期”的发达国家来讲，可优先选择经济正在持续复苏，房产的价值正处于上行通道的国家进行布局，比如美国。

　　而对于政策收紧国家来说，则应该根据政策的变化灵活采取应对策略。比如针对澳洲大型银行提高商业贷款首付比例的做法，投资者如果仍然想申请更高比例的贷款，可考虑监管较松的中小银行。而如果自有资金比较充足，且目前暂时没有别的投资去向，则可提高现金支付比例，减少贷款。

　　另外，对于经济环境发生变化的市场，则应该谨慎观望。比如英国，虽然“脱欧”造成的影响较2008年的金融危机事件要温和，但由于政治、经济环境的不确定性将导致个人买家谨慎情绪蔓延，继而对脱欧初期的市场活动形成抑制。市场行情的短期走弱，或许导致全国房价上涨放缓。另外，“脱欧”会导致家庭财政压力的增加以及贷款标准的收紧，将再次拖累房价上涨。因此对于英国市场，投资者应该采取谨慎观望态度，进一步观察市场走势，等待市场趋势明朗之后再做出投资决策。