北京万科转型策略的“X计划”：邻里式养老新探索

人民网北京8月25日电 （余燕明）北京万科及北方区域的转型策略，公司将其命名为“6+X”战略，这个战略里的“6”，包含了城市更新（曼哈顿计划），商业地产，持有型长租公寓，装修业务，社区配套服务商业务，以及金融业务，这些业务转型方向相对成熟，围绕的是万科已经形成的核心优势，根据城市发展和时代变化适应的转型。

　　另一个“X”，则是北京万科在摸索的养老业务。代号“X”，蕴含着不确定因素，相比其他6项相对成熟的转型业务，养老业务在行业里仍处于孵化过程，“从0到1”，商业模式的清晰程度尚不明朗，也就属于“X业务”。

　　北京万科摸索的养老地产，聚焦在邻里式养老模式，万科希望可以发挥社区的力量。现在的养老产业，形成了多种方向和模式，比如学院式养老，把养老社区变为学校；度假式养老，在风景区开发养老地产；游艇式养老，在游艇上全世界环游。

　　但北京万科相信，老年养老，并非步入老年时要去改变生活方式。老年人的养老需求，是因为生理机能发生变化，从而要求有所适应，但老年人更希望延续过往的生活方式。

　　所以，万科的养老业务，仍然希望尽可能保留原来的生活方式，尤其是亲情和邻里关系。这让万科选择了邻里式养老，老年人可以在大社区养老，养老社区的老年人可以互相帮助、交流。

　　万科处理养老业务的基本价值观，就是相信人与人之间的关系。比如老年人入住到万科的养老项目，如果子女无法保证探视要求，万科将拒绝入住，因为万科认为养老服务无法取代子女在养老过程里的责任与关爱，子女对老人的感情无可替代。

　　聚焦邻里关系与以服务为中心

　　万科集团选择养老业务作为整体转型的支点之一，至少有两个因素的考量：养老行业潜力巨大，万科有独特优势。

　　万科判断现在的养老产业仍在“青铜时代”，处于市场早期，但中国老龄化进程已经开始，中国最富裕人群，60后和70后，占中国高净值人群的3/4以上，20年以后，这些高净值人群一旦老去，中国会产生巨量的养老需求。

　　“带着这种基本判断，万科非常看好养老业务长期发展的趋势。现在许多养老项目都在布点，不断形成养老服务标准，提高养老服务能力，这也决定万科在养老业务战略早期寻求布局。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖这样阐述万科的养老业务。

　　对万科来说，这家公司具有做邻里式养老的基因。在万科的社区里，邻居之间相互熟识的数量最多，邻里关系相对和谐。万科在社区里尝试做了食堂、菜市场、商业配套和物业服务，“万科尊重人，这种观念已经深入到社区开发的过程中，关注人与人之间的关系，也成为万科地产开发的价值观。”

　　“万科的使命是用建筑赞美生命，万科的养老社区里，老人们相互交流，组成各种俱乐部，形成各种氛围，老人们喜形于色。这是万科做养老地产的基因优势。”刘肖说，“万科同时具备规模优势，养老地产的重要优势就是低成本获得土地，因为养老地产最后是通过养老服务盈利，而非地产开发盈利，经营模式是围绕服务。万科的投资能力、品牌声誉和人性关怀服务，都是发展养老地产具有的优势。”

　　万科最早涉足养老地产，始于2010年，至今，万科已经布局了数十个养老项目。公司最早的养老项目，是位于杭州良渚文化村的随园嘉树社区，这个养老项目是万科首个大型养老社区（CCRC），大约有600张床位，这个养老社区里，老年人可以享受到养老服务、配套和邻里关系，但养老社区之外就是万科的住宅区，这些老人的子女就住在万科的社区里，方便照顾和看望老人。

　　“万科最早认真探索养老业务并组建养老事业部是2010年，当时我在集团负责万科战略，我们已经意识到养老行业前景非凡。并且有一位公司独立董事跟我说，如果万科做好养老业务，市值还会翻一番，我对此深有体会。”刘肖说。

　　万科此后在全国各地开始尝试养老社区，不过当时仍然是探索养老住宅方向，也就是设计开发住宅产品适老化，万科依据住宅小区能否有一些适老产品，同时提供一些适老服务，这让当时的养老产品与住宅产品同质化。

　　之后万科开始尝试做更加纯粹的养老社区，以服务为中心，而不是以产品为中心，这些养老社区开始与护理、医院、医保和政府资源深度结合，这些养老社区成为对老年人持续照料社区，并且建立了一套专业的护理能力和护理标准。

　　万科理解养老产业的核心是服务，并非养老地产，万科对养老业务的表述，从未提过养老地产，刘肖说更加重视养老服务，而不是养老产品，才是养老业务的本质。

　　“万科养老业务过去五年的探索里，北方区域的3个项目，以及已经运营的上海智汇坊、杭州、成都、三亚等地养老项目，都在不断迭代和摸索一套养老服务体系。”刘肖说，“过程里有很多细节，比如使用怎样的清洁剂，几块抹布，清洁打扫次数，与老年人说话与视线交流的方式，都有非常完整的服务标准，并且这些服务标准每三个月就有一轮迭代。”

　　全面布局与嫁接优势资源

　　万科现在北京区域已经运营了3个养老项目，其中两个项目位于北京，另一个项目位于青岛。两个北京养老项目里，光熙门在北三环内，由一个酒店项目改造而来；万科幸福家养老项目则位于北京房山区。

　　目前，万科在北京区域布局的在建养老项目有4个，另有10个养老项目正在洽谈，未来两到三年时间，万科在北京区域会布局20个养老项目左右，分布地区将以北京为主，基本完成养老项目的初步布局。

　　北京万科的养老品类分为3种：机构型、CCRC（大型养老社区）和社区型，CCRC是持续照护型养老项目，这种养老品类里健康老人比重较高，一半以上都是健康老人。北京万科位于光熙门的养老项目则属于机构型养老服务，50%左右的老人护理以及50%左右的医院照料，所以万科北京光熙门养老项目也有二级医院资质，提供类似医院服务，入住到光熙门养老项目的老年人平均年龄约85岁，更加需要后端护理。

　　万科北京光熙门养老项目今年4月份开业，由万科与北控一同组建运营团队，现阶段项目的定价收费还在优惠期，每张床位价格在1.2万元到1.4万元左右，随着护理深度增加额外收费。

　　北京万科组建养老运营团队时，最早选择了五星级酒店的服务人员，这些酒店从业人员虽然职业化水平非常高，但人与人之间的距离感偏大，所以又找了护理学校、护工学校和民政学校的学生，结果发现虽然亲和力较高，但又不太像职业的护理人员。现在万科养老运营团队里，还有从台湾聘请的一些人员，职业素质高，服务意识强，成本相对较高，并且有一定的文化差异。

　　刘肖相信，未来20年养老产业会诞生一个万亿市值的企业，这个企业可能来自开发行业，可能来自保险行业，也可能来自医院。

　　“不同的行业进入到养老业务都会有障碍。医院有专业的医疗优势，但往往做轻服务的时候，可能会有体制障碍，保险行业有巨大的资金优势，但做线下服务是其劣势。”刘肖说，“万科作为开发企业，最大的优势是服务优势，做线下的能力和做社区的能力。万科相信与最好的资源结合，一定是养老业务的必由之路。”

　　刘肖认为万科做养老业务在3个方面优势特别突出。一方面万科与主要医院、社区医院等医疗资源展开了战略合作，并且有非常紧密的针对客户的直通关系；第二方面是万科要与保险资源合作，在资金上能够把投融资与产品匹配；第三方面是与地产资源合作。

　　万科在北京光熙门的养老项目，是与北控合作，北控是最早把酒店改造成养老产品的开发商。万科与北控合作，相当于一起组建起了养老业务运营团队，并且实现了土地资源合作，“将经营低迷的酒店收购以后改造成养老产品，与万科探索的养老方向非常契合。”

　　“养老业务作为北京万科转型的重要板块，首先就要相对全面布局，其次要嫁接优势资源。嫁接优势资源包括医院、服务、政府等，尤其是与政府资源嫁接，通过推进养老业务，为政府献计献策，让政府在保险政策、医保政策和其他政策上形成配套，满足未来大量的养老需求。”刘肖说，他也希望养老业务成为万科全链条生态系统更加宽广的商业模式，为服务人群提供时间更长、更广泛的深度服务，并不断提升。