新政鼓励“以租代售” 开发商说还要算算

24日，本报刊发“昆明市政府出台《关于房地产去库存的若干意见》（以下简称“意见”）”后，社会各界反响很大。云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示，政策交替刺激，犹如给楼市一剂强心针，同时他希望政府后期能“拿出更有力的去库存政策，拿出真金白银补贴给购房群体”。

　　针对《意见》中提到的“鼓励开发商将库存商业用房、住宅改造为出租房，通过以租代购的形式，盘活资金”，部分开发商表示，毛坯房改造成出租房还得往里投钱，资金回笼慢，战线拉得长，是否值得一试，还有待进一步测算。

　　上半年住宅库存

　　整体减少24万平方米

　　《意见》重点提到了商业项目可由开发商自由改为医疗或者教育用房，从用途上来消减一部分商业库存。

　　库存压力一直是今年昆明房地产市场的焦点。此前本地机构的一份统计数据显示，截至今年一季度，昆明商品住宅存量为716.71万平方米，去化周期为14个月。其中商业存量为458.18万平方米，去化周期达82个月；车位库存超800万平方米，去库存时间保守估计超过6年。与去年年底相比，住宅上半年供销比为0.94，库存整体减少24万平方米，这也是近两年首次出现供销比降到1以下的情况。

　　昆明商业地产洪流的产生，源自2008年以来的大规模城中村改造。据昆明市住建局2015年5月的数据显示，2008年以来，昆明城中村改造已批准的项目229个，地上建筑面积为9618.19万平方米，按照15%的面积规划为购物中心和商铺计算，其规模达到1500万平方米。

　　而据风之铃机构统计数据显示，未来3年内，昆明将有1972万平方米的商业物业供应量，人均商业面积近3平方米，未来2-3年内还将迎来30个大型购物中心的开业。

　　某商业地产营销经理吴女士表示，目前，昆明的人均商业面积已经超过了北、上、广、深等一线城市，也超过了有“购物天堂”之称的香港，但购买力却远远不及上述城市。

　　资金阻碍“以租代售”

　　开发商当前只乐意出租车位

　　实际上，“鼓励以租代售”的相关政策，早在2015年元月份，住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就已提出。

　　在周大研看来，大家理解的去库存一般是“所有权发生了明确的转移”，当前昆明市政策再一次“鼓励以租代售”，只能算是一种鼓励手段，“卖不掉，租出去，少收点总比一点都收不到好”。但其中也存在难点。

　　比如，多数开发商手上的房源为毛坯，必须装修后才能出租，对于开发商来说是二次投资；房子一旦租出去，必然会有折旧，等到再出售之时，房源的价值很可能会打个折扣。

　　某地产公司营销经理刘先生表示，大部分开发商拿地、开发、建楼的资金都来自抵押贷款，需要尽快卖出房源回笼资金。而租赁房装修的资金筹措起来比较困难。

　　有专家认为，国内住宅出租的收益率在2%左右，商业地产的投资回报率在4%-5%，高房价和较低的出租回报率，加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题，就决定了开发商不会以出租方式来解决去库存难题。还有开发商认为，目前出租户看好的市区存量房源比较缺乏，而存量房大多位于配套不完善的城郊或者二环、三环处，出租市场是否有需求很难说。

　　要开发商出租手里的商品房很困难，不过出租车位倒是已经有很多楼盘在施行，毕竟车位不存在折旧损耗。比如兰亭上锦二期，开发商已委托物业出租库存车位，标准车位350元/月，在出租过程中车位一旦出售，则出租关系终止。该小区一名业主说：“虽然存在价格高、双方不平等的问题，仍有不少业主在物业处打听，说明大家还是能接受这样的方式，毕竟不需要业主一下子掏10余万出来买车位。”