收紧政策或三季度集中落地

 8月18日，国家统计局公布了2016年7月新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况，国家统计局显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。其中深圳同比涨幅最高，达到41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上涨幅度超过上海和北京。

    上述数据表明，进入下半年以来，热点城市的房价仍然在高位上涨，楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其部分二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面，比如南京、厦门与合肥土地市场也是高价地频现，房价上涨幅度超过一线城市。

    那么，相关政府部门是不是对于“买涨不买跌”与“地王”现象坐视不管呢？显然，不是。

    我认为，从政策面走向来看，苏州、南京等城市楼市出台新政后，三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了，核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。同时，针对高价地推动房价上涨现象，三季度“控地王”也将成为政策面走向的非常重要的特征。理由如下：

    首先，前期政策较为“温和”的城市已经出现稳步收紧的措施。

    随着市场热度的回升地王的频现，地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。因此部分过热城市政策存在收紧的可能性，三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台。

    其次，“限贷”势必重出江湖保卫银行自身资产安全。

    房贷资产缩水会使得金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，保卫自己的资产的安全性。那么收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款，通过首付提升、利率提升等方式对冲未来存在的潜在的市场风险。因此，这也就意味着上述热点城市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性。

    第三，“控地王”措施或将在三季度集中落地。

    从热点城市土地市场政策走向来看，既然有“地王”频现的现象，市场也会因此存在系统性的风险，那么，三季度也势必会有相对应的“控地王”的措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。

    张宏伟 同策咨询研究部总监