京商住成交比例飞速增长 严控方案正在研究中

原标题 严控商住：徘徊着 在路上

    最近，有关于严控商住项目建设的消息甚嚣尘上。虽然被媒体证实，相关部门仅是研讨商住监管思路，而非不再新增商住项目。近些年，随着北京纯住宅用地供应的缩减和价格高企，原本不成市场规模的商住项目成了房企、刚需和投资者眼中的香饽饽，通州、大兴、亦庄等区域聚集了一大批热销商住项目。一旦未来政策收紧，商住市场将何去何从？

    严控方案正在研究中

    商住，就是在产权40或50年的商办用地上建设的楼盘。不同于一般的商业产品，商住产品设计多为LOFT小户型设计，且配备住宅形式精装修。由于既能用来自住，又能注册公司，因此近几年来商住产品越来越受到刚需和投资人群的关注。

    商住或遭严控的消息一出，立刻受到市场广泛关注。根据新京报记者求证，8月17日召开了相关会议，对严控商改住的措施进行了研究，只是探讨阶段，一切尚未确定。

    不得不正视的是，目前有关于商住项目的监管已经被提上日程。可以肯定的是，未供地商业项目和在建商业项目商改住的可能性将越来越小。

    根据新京报报道，与会专家与专业人士提出，可以将现有的商业地产项目分为拿到地但未开工的、开工但未预售的、已开工但未竣工的、已销售的四类，“提出除了已销售的这一类项目之外，其他三类的一切手续可以停办，未开工的要暂缓发开工证，重审规划方案；已开工的可以暂时停工，重新审查施工图设计、规划、开工方案等，确保不进行商改住。”

    另外，会议也研究对尚未供地的商业类项目在后续供地中进行规范，加入后期追责责任；已在施工阶段的，可以加强规划验收和竣工验收的管理，杜绝商改住，同时房屋登记部门现场踏勘时也需要加强对商改住的检查。

    商住成交比例飞速增长

    虽然商住项目面临着使用期限短、贷款负担重、水、店、燃气等生活成本高等问题，但近年来仍旧受到市场欢迎。根据机构统计，林肯公园、君悦国际、北京像素等商住项目的销售金额都曾经在北京新房市场上位居前列。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示，近些年房企之所以热衷“商改住”项目，与北京限购政策密不可分。“商改住”项目作为规避限购政策的理想产品，自然受到部分购房者认可。

    在今年6月中旬，北京商住就曾面临一次限购传闻。不少商住项目纷纷打出产品或将限购的幌子加快去化。在传闻的催生下，6月北京商住创下了10.9万套的成交高峰。在当时的采访中，部分购房者表示，一旦赶不上购买商住的末班车，在北京置业的计划或将再次延迟。多位专家称，商住产品受欢迎同样和目前北京住宅供应的现状密不可分。

    亚豪机构数据显示，今年前8个月北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米，而今年以来纯商品住宅的成交面积即达到472.61万平方米，供地量与商品房需求量之间的比值达到了惊人的1：11。

    与此同时，近几年北京的土地供应规模和住宅供应规模逐年下降，以及土地价格不断攀高，整体有效供应不足的情况下，新房市场出现高端化倾向。

    在这种情况下，今年上半年，北京市多个商住公寓项目出现开盘“日光”现象，成交热度丝毫不亚于纯住宅项目。据链家研究院数据显示，截至2016年8月18日，商住房成交套数为42300套，成交金额为801.31亿元，而这组数据分别占2016年北京新建商品房住宅的1/2、1/3。面对如此冒进的数据，政府计划监管商住项目的原因不难理解。

    稳市场还是控人口？

    与商住成交飞速增长对应的是商住项目产权、精装修质量、管理维修基金的问题。

    尽管早在2011年5月，北京市住建委、发改委等5部门已联合印发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。如果开发商私自打隔断并分出多个厅室将不得办理房产证。

    可有关商住项目大打政策擦边球和业主纠纷还时不时见诸报端。

    对于商住房的严控传言，有业内人士表示，北京严控商改住更深层次的原因是人口数量控制。一直以来，商住房被人们称为躲避限购的擦边球，在楼市升温时，商住吸引了越来越多的投资者进入市场，进而助推房价的不断飙升，一方面不利于北京市住宅市场的平稳健康发展，另一方面也不利于北京市进一步稳定和控制人口。

    链家方面分析，政府本次严控商住的意图主要在于规范商住项目，对现有市场的影响不大，已经购买了商住房的人群大可不必惊慌。

    中原地产首席分析师张大伟表示，根据中原地产统计数据显示，合计最近5年，公寓类土地过剩1450万平米。按照成交平均公寓的单套68平米，也就是说公寓类潜在供应为21万套左右。按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算，公寓的潜在供应大约可以卖10年。虽然当下公寓类库存在3万套左右，但潜在供应非常惊人。所以从房价调控的角度看，不太可能严格限购。

    商住市场降温已经显现

    最近，记者走访了位于门头沟和亦庄的商住项目了解到，在目前的北京市场上，绿地、保利、万科、远洋等品牌公司均有商住项目在售或售罄。根据项目销售员介绍，目前对于商住严控的消息还只是传闻，并不影响项目销售。

    张大伟表示，从企业土地储备角度看，最近5年拿了比较多商办类土地的企业是供应公寓大户，也可能受到影响较大。所有龙头企业都有涉及。不过最近一段时间，商住成交已经出现降温态势数据显示，8月截至17日公寓签约2106套，而6月一个月签约就达到了10867套，限购后预期带来的集中签约效应在减缓。

    也有业内人士提出了商住严控后的担忧。亚豪机构市场总监郭毅表示，出于国企、央企以及上市房企对于销售业绩的要求，当前地产开发依然秉承“高周转”路线，从拿地到项目上市多以一年为周期，因此明年新盘供应将主要依靠今年的宅地成交。在宅地供应的极度短缺的情况，将使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。除此之外，近期针对商住治理的传言再起，虽然尚未有明确的细则出台，但未来一段时间内，针对未开工项目的规划审批将更加严格，这也直接影响到明年商住项目的供应量。受到这两方面影响，明年住宅市场将面临更加严峻的“供应荒”。

    新京报记者 方王洋