金九北京仅30个新盘入市

  精装修交房成为新盘“标配” 供地量与商品房需求矛盾拉大到1：11

    金九仅30个新盘入市

    计划在9月开盘的项目：（数据来源：亚豪机构，仅供参考）

    “金九银十”一直以来都是楼市一年中最具标志性的时段。2016年的“金九”逐渐临近，这无疑更加吸引人们关注的眼光。无论开发商还是购房者都在期待着楼市能出现新的进步。

    近日，记者走访一些将入市的项目，发现豪宅开发商由于面临前所未有的竞争压力，仍在积极备战。北京某房企的负责人告诉《北京青年报》记者，目前市场的签约状况相比7月同期有所回落，涨价动力不足。但整体来看，楼市核心区供应的项目明显减少，只要有新盘推出，购房者的意向依旧强烈，因此新盘的涨价仍是不可避免的。但同时，精装修已经成为住宅标配，无论是新老项目，都在通过提升精装或是户型来提高性价比。

    市场

    “金九”仅30个新盘入市 价格仍维持上涨周期

    “金九银十”的到来并没有带来新盘的大量入市，根据亚豪君岳会统计数据显示，9月北京住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括远洋新仕界、中信墅·云邸等14个纯新盘，以及包括冠城大通百旺府、远洋天著、旭辉26街区等在内的16个老项目后期。30个的新盘数量与之前的7、8月份基本持平。

    事实上，新盘供应难以为继已经从8月份开始显现。根据北京市房地产交易管理网数据显示，8月第三周（8月15日-21日）北京商品住宅仅有两个项目入市，包括商住项目中弘由山由谷以及住宅项目领秀慧谷。两个项目共新增住宅产品209套，预售许可面积1.4万平方米，环比分别减少74%、71%。而截至8月21日，北京商品住宅市场仅有14个项目入市，新增住宅产品1539套，相比去年同期减少51%。

    亚豪机构市场总监郭毅分析认为，今年以来北京住宅市场月度开盘量始终保持在30个左右的水平，而进入到 “金九银十”的市场旺季，供应也未见突破。受到土地供应不足的影响，预计2016年剩下的几个月中项目开盘量也不会出现太大波动，而明年市场的形势则将更加严峻。

    供应的不足也使得入市项目具备了涨价的动力，北青报记者从新入市的领秀慧谷项目了解到，该项目此次入市价格为49000元/平方米，相比去年开盘价上涨53%。不过相比其周边首创地王项目来说，仍然具备较大价格优势。因为首创项目的住宅部分楼面价已经高达4.3万元/平方米，预计售价将冲击10万元。正是在这样的对比下，使得领秀慧谷项目虽大幅涨价仍获得市场认可，推出的69套房源据开发商说1小时即售罄。

    业内人士认为，纯新盘高调定价，拉动周边老项目快速进入涨价周期，已成为目前北京住宅项目入市的“定律”。受到北京新城市定位的影响，土地供应不足局面难以扭转，因此未来住宅用地成交仍将维持“量少、价高”的趋势，受此影响，北京商品住宅价格将继续处于上涨周期。北京中原地产首席分析师张大伟也表示，在信贷政策没有明显收紧的情况下，房价仍将维持上涨的态势。

    趋势

    高端住宅积极入市 二环沿线冒出多个顶豪

    金九银十是一年中出货的最佳时机，在北京遍地豪宅的背景下，高端项目压力同样巨大。从8月份开始，豪宅项目就积极暖场，包括昌平的中国大院、朝阳的北京壹号院、德胜门的中骏·天宸、中央别墅区的龙湖·景粼原著、华润的昆仑域等众多高端项目都在楼市中寻求曝光，有的举办盛大的全球推荐会，有的则是开放奢华样板间，也有的忙于邀请各路专家品鉴，但无一例外都是在为即将到来的开盘造势。

    尤其是在堪称绝版的二环路沿线，突然又冒出了多个豪宅项目，并且都计划在下半年推出。像德胜门外的中骏·天宸、菜户营桥南的华润·昆仑域以及安定门外大街的紫阙·天禄，仅在九月份，就预计将有这三个二环沿线的顶豪新盘入市。此外，还包括招商地产的中国玺、融创的使馆壹号院等也都是二环沿线的项目。

    业内人士指出，二环高端项目的定价普遍在10万元以上，集中入市一定会拉升传统销售旺季的成交均价。根据亚豪机构的统计，计划在“金九”开盘的项目中，给出报价的共有18个新盘，其中单价高于5万元的项目就达到了9个，占比达一半以上。据记者了解，这也是目前高端项目入市最多的一个月。业内人士表示，这与前两个月成交量回升有很大关系，高端市场也因此回暖。

    上周末，北青报记者来到位于昌平区万科·翡翠公园的项目售楼处现场，在记者到访的半个小时里，大约有20多位客户陆续看房。记者了解到，该项目销售均价在5万元/平方米，除了少量洋房和联排别墅外，主打低密度的叠拼别墅。据售楼员介绍，此次推出的房源共计300余套，其中洋房售价600万/套，而叠拼别墅的价格则在800万-1200万/套。“客户办卡数已经超过了可售房源数。” 随后，记者来到德胜门外的中骏天宸项目，虽然单套价格都在两千万以上，并且没有正式开盘，但刚刚开放的样板间还是吸引了不少高端购房者。据了解，该项目的均价在15万元/平方米，意向客户已经超过了50组。

    不难看出的是，京城多家房企似乎都瞄准了“金九银十”这一销售旺季对于高端住宅的释放效果。包括北京万科、远洋、华润等房企都在此时推出了其高端项目。“就目前的市场来看，高端住宅利润空间大，加推高端产品有助于房企下半年业绩增长。”一位房企负责人告诉北青报记者。

    特点

    新盘全面精装修

    除了高端项目占比明显提高以外，9月新盘另一个显著特点就是精装修项目的增多，大部分新盘项目都以精装修入市。根据亚豪机构提供的数据显示，在9月入市的17个普通住宅项目中，精装修项目多达11个；另外9个商住项目当中，也有6个项目以精装修交付。就连传统意义上以毛坯为主的别墅项目，也开始引入精装修。像将于9月入市的万科·翡翠公园，无论是洋房产品还是叠拼别墅都是精装修交房。

    对此，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，精装比重的增大，一方面是政府主导之下提升居住产品品质的发展方向；另一方面则是开发商在市场压力下提升项目品质和产品价值，以匹配预期高定价的最佳途径。9月预计入市项目当中，包括紫阙·天禄、中骏天宸、华润昆仑域三个10万+顶豪，以及冠城大通百旺府、住总香榭8号、泽信公馆等多个高端项目都是采用了精装修交房。这些项目或本身为地王，或为地王项目拉动，售价均已迈上一个新的台阶，而纯新盘为做出差异性，老项目为匹配新的价格高度，都不得不在精装修上苦下功夫。未来随着北京住宅市场豪宅化趋势的继续明朗，精装所占比重也仍将进一步加大。

    隐忧

    供应荒或将持续到明年

    不过，值得关注的是，即便是在“金九月”新盘数量仍没有突破，这与今年土地市场供地减少有关。北京市土地整理储备中心的数据显示，今年前8个月北京公开土地市场仅实现宅地出让7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米，而今年以来纯商品住宅的成交面积即达到472.61万平方米，供地量与商品房需求量之间的比值达到了惊人的1：11。

    没有新增供应，使得成交量锐减。数据显示，今年来北京商品住宅周度成交最高曾达到过6000余套的“天际”水平，而7月份也仍维持在2000-3000套的高位水平。不过进入到8月份之后，成交出现急速下滑，并持续处于2000套以内的低位水平。业内人士认为，由于近期楼市没有新的放松政策刺激楼市，并且供应量也出现不断下滑，因此楼市成交难以为继，预计年底前一段时间北京商品住宅成交也将持续走低。

    而住宅库存自8月中旬跌至6万套以内之后，截至目前仍然保持这一低位水平。亚豪机构副总经理任启鑫表示，由于供应不足近一阶段入市项目多出现“快销”现象，甚至出现“日光”并且转签速度也明显加快，这一现象也使得新增库存呈现出“快进快出”的状态，难以形成真正“库存”，也因此导致北京住宅库存数据开始在低位徘徊。

    对此，郭毅预计，在宅地供应的极度短缺的情况，开发商对于推新盘更加谨慎，即便新盘入市，但实际推出的房源也往往仅有几十套。这都使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。如果没有大规模的集中推地，明年住宅市场将面临更加严峻的“供应荒”。文/本报记者　李桁