信达地产一年拍下7地王 高价信贷地产解套几率有多大

一年7个地王 信贷地产高价项目解套几率有多大

　　田国宝 周雅

　　从2015年6月份起，怀揣数百亿现金的中国信达资产在中国土地市场掀起一场腥风血雨，其并表孙公司 信达地产 在一年时间里以352亿元价格在长三角和珠三角拍下7个地王，一时震动整个房地产市场。

　　2016年上半年，中国信达的三大业务板块中，投资、资产管理利润小幅下滑，金融服务利润甚至出现亏损，只有不良资产经营利润一枝独秀，整体利润同比从82.56亿元下滑至77.83亿元。

　　同期，中国信达手中的现金也从2015年底的580.7亿元暴增至854.89亿元，其中的155.62亿元通过委托贷款和债券的方式流向信达地产，投资房地产成为手握重金的信达资产避险的不二选择。

　　经济学家宋清辉表示，信达地产高价拿地背后，一方面由于长三角和珠三角土地资源稀缺，大量资金聚集必然会进一步推高土地价格，信达看好这一区域未来市场走势；另一方面他判断，高价拿地最后未必会使用，也有可能在恰当的时机套利。

　　另外，信达地产所猎取的7个地王项目全部位于长三角和珠三角地区，而这两个地区也是中国信达不良资产主要聚集地。房地产评论人黄立冲认为，在这些地区拿下地王，间接也提升其土地和物业等不良资产的市值。

　　然而，在中央去杠杆和各地呼之欲出的限购暗流中，信达地产为解套地王的几率有多大？其是否能够达到中国信达配置资产的需求？一切都是未知数。

　　一年7个地王

　　从2015年6月到2016年6月的整整一年时间，信达地产从上海、深圳、广州、杭州和合肥5个城市取得7个地王，累计付出了352亿元代价。

　　也正是这一年，全国房价区域分化日益加深，一线城市、部分二线城市和一部分区域核心城市房价持续上涨，而多数的内陆城市、特别是三四线及以下城市，房地产面临着去库存难题。

　　信达的7个地王中，上海和杭州各占2个，广州、深圳和合肥各占1个，上海宝山顾村地块和深圳坪山地块溢价率最高，分别达到了306.53%和220%。广州天河地块溢价率最低，只有17.55%。

　　7个地王中，上海宝山顾村和杭州滨江奥体两幅土地楼面价与周边房价出现部分倒挂，其中顾村地块楼面价为45427元，周边楼盘市场价在34000元到50000元之间；杭州奥体地块楼面价为21576元，周边绿地旭辉城价格为25200元，万科大家世纪之光价格为18500元。

　　此外，其他5个地王楼面价也只是低于周边市场售房价格，杭州南星地块楼面价36679元，与周边最低价相当，深圳坪山、广州天河、上海杨浦、合肥滨湖4个地块楼面价均低于周边市场价格。

　　在外人看来，信达7个地王是“怎么算都不赚钱”。

　　作为中国信达资产的主要地产业务平台，信达地产显然不是一个简单的“人傻、钱多”的主，其地王全部聚集在长三角和珠三角核心城市，以一线城市和强二线城市为主。

　　统计数据显示，今年以来，信达拿地王的5个城市，房价均出现持续上涨，尤其是上海、深圳、杭州和合肥等城市，涨幅一直处于全国领先地位，而珠三角、长三角和环渤海普遍被认为是未来房地产潜力之地。

　　经济学家宋清辉认为，信达不断拿地王说明其看好未来房价走势，敢于铤而走险，而且长三角和珠三角市场潜力较大，即便面粉贵过面包，也不会出现亏本的情况，“再不济，也可以借此打响知名度，为后续资本运作做铺垫”。

　　房地产分析师严跃进认为，信达地产不断拿地王的举动，一方面和其寻求不动产投资战略有关系；另一方面，也和信达擅长并购项目有关，“其他房企拿地会考虑营销层面的事情，信达更侧重从投资角度测算土地增值和是否引入新的投资者，策略更灵活，甚至会考虑退出机制。”

　　金融地产商

　　信达地产给自己的定位是金融地产商，而不是传统意义上的开发商。从上世纪90年代中国信达资产从建行剥离部分不良房地产资产组建信达地产以来，信达地产一直是母公司中国信达处理不良资产的一个重要平台。

　　直到2015年，信达地产销售额才突破百亿大关，而且其地产项目多数和实际控制人中国信达业务相绑定，并引入大开发商合作开发项目，自身房地产开发能力较弱。直到连续创造7个地王，信达地产一战成名。

　　同期，中国信达持有物业价值从310.85亿元增加至324.31亿元，在竣工量只完成全年计划14%、销售额大幅提升的背景下，其物业待售价值增加了13.46亿元。

　　值得注意的是，在过去半年中，中国信达手中现金从2015年底的580.7亿元飙升至2016年中的854.89亿元。

　　在全国房地产去库存的背景下，市场潜力较好、竞争激烈的一二线城市房地产领域成为中国信达天量现金的天然避风港，通过成立基金、信托等投资房地产项目、以委托贷款方式直接输血给信达地产，成为中国信达资产疏解过量资金的一种选择。

　　2016年上半年，信达地产因不断获取土地，负债也急剧上升，资产负债率上升至85.6%，其中借款和债券为291.97亿元，占整体负债的57.2%。

　　在这些借款和债券中，有155.62亿元来自中国信达的委托贷款和认购债券，占比为53.09%。但由此，信达地产同样手握重金，其手中的现金从2015年底59.18亿元上升至2016年中的90.87亿元。

　　虽然与公司账面现金相比，信达地产在过去一年里拿地花费的352亿元是不小的负担。但对于持有现金高达580.7亿元的中国信达而言，并不构成太大压力。

　　地王与不良资产

　　2016年无疑是一个地王年份。据中原地产统计数据，截至8月26日，全国累计拍出163宗地王。这些地王主要在一线城市和部分二线城市，北京8宗，上海29宗，杭州21宗，合肥22宗，苏州28宗，南京21宗，其中信达在长三角和珠三角5个城市贡献了7宗地王。

　　与7个地王项目区域分布相对应的是，中国信达旗下很大一部分不良资产也聚集于这些区域，经济观察报统计发现，截至8月31日，中国信达公布的77542个债券类资产中，长三角上海、浙江、江苏和安徽四省市占比34.96%，珠三角广东占比17.15%。

　　此外，中国信达2016半年报也显示，应收款项不良资产分布中，珠三角占比为31.2%，长三角占比为16.1%。而且，在中国信达2015年不良债权收购和重组业务中，房地产和建筑业占比高达57.8%。

　　年初，中国信达资产综合计划部总经理梁强对外公开表示，以房地产为龙头的建筑、建材、基础设施建设等约占到非金融类不良资产一半。

　　实际上，以房地产为主的不良资产业务，事关中国信达整体盈利能力。2016年上半年，中国信达三大业务中，不良资产业务的经营收入下滑，但利润上升，投资及资产管理、金融服务收入大幅增长，利润却下滑较大。同期，不良资产业务以37.6%的营收占比创造了高达81.7%的利润。

　　在一些证券分析师看来，地王项目可以带动整个区域房价上涨，进而带动信达旗下不良资产中土地和物业估值提升。不过，这种说法并不能证明信达不断拿地王仅仅是为了提升其不良资产溢价。

　　中银国际朱启兵认为，信达拿地王背后反映两个方面：第一，银行信贷更愿意给国企，所以拿地王以国有企业为主，民企相对缺乏竞争力；第二，实体经济投资回报率较差，所以资本更看好房地产行业。

　　在房地产领域，信达通过信达地产直接获取优质的土地资源和房地产项目，另一方面也通过资管计划、信托和基金等方式把资金投向房地产。

　　中国信达应收款项类金融资产的不良债券资产及客户贷款垫款中，2015年底房地产业占比为47.5%，2016年6月房地产业占比40.1%。