商住房已成新房成交主力 北京发声严控

  继通州区出台对商住项目的限购政策之后，北京商住房有可能迎来全面管控。

  据本报此前的报道，北京市国土和规划委、北京市住建委于8月17日召开商住房专题会议，拟暂停商办用地上市。对于所有已批未建的商住房项目，则列出清单重新审查，并对有问题的进行整改。若此令一出，未来北京楼市将再无新增商住房。

  这种政策预期背后，隐藏着一个惊人的事实。过去几年，商住房在北京新房市场所占比重不断提高。2016年以来，北京商住公寓的成交规模已经超过住宅，成为新房成交主体。

  商住房“逆袭史”

  所谓商住房，是指在商业、公建等非住宅地块上开发建设、设计有独立的厨卫水电并以分割产权的方式对外销售的项目。与纯住宅项目不同，商住房项目的产权通常在40年或50年，水、电、物业等费用也高于住宅项目。

  多年来，北京市场一直都有商住项目成交。据中原地产统计，2010年至2015年，北京商住公寓项目成交量相对平稳，除2014年因整体市场降温而下滑至1.3万套以外，年成交套数均维持在2万套至3万套之间。

  其间，北京商住公寓项目的成交规模也明显低于同期的住宅项目，约相当于后者的1/4-1/5。若算上二手房交易，商住公寓在北京楼市中所占比重就更低，2015年不到7%。

  商住公寓项目之所以受到市场青睐，在某种程度上与政策有关。2010年4月底，北京在全国率先出台住宅限购政策，对非京籍购房者的限购门槛设定为“1年的社保或纳税证明”。2011年初，北京又将限购门槛提高到“5年的社保或纳税证明”。

  随着大量购房者失去购买住宅的资格，商住房的价值得以体现。此后，不少房地产企业也将手中的商业地块改造成住宅来出售，得以较快地消化库存。与此同时，在“商住倒挂”的北京楼市，商业项目改成住宅后，还能以较高的价格售出。

  对于这类项目，北京市曾多次明文禁止。2010年4月30日，北京市发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》指出，各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。

  2011年5月，北京市下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，提出商业、办公类项目“不得采用单元式或住宅套型式设计”。

  但政策效果并不好。据中原地产统计，2012年至2015年，北京新增商住公寓的供应套数从22038套攀升至36406套，涨幅为65.2%。同期供应面积的涨幅为35.6%。

  2016年5月5日，北京市通州区对商住项目实施限购，非京籍购房者的门槛同样为“5年纳税或社保证明”，且仅能购买一套。随后，市场又传出北京商住限购范围将扩大至其它区县的消息。于是，商住房出现恐慌性成交。

  中原地产统计显示，截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出过去两年的总和，合计签约金额达到783亿。而同期的北京新房住宅也仅成交3万套。

  限购可能性小

  北京商住项目的热销，也与土地供应和产品结构有着深层次关系。

  上述机构的数据显示，2011年以来，北京成交的纯住宅类用地规划建筑面积约1800万平方米，但同期北京成交的住宅面积为4275万平方米。“供需比高达1：2.4，说明住宅供应是透支的”，中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示。

  与此同时，近几年北京的土地供应规模和住宅供应规模在逐年下降。且随着保障房配建制度的存在，以及土地价格不断攀高，整体有效供应不足的情况下，新房市场出现高端化倾向。

  北京市房地产协会秘书长陈志就曾多次指出这一“结构性问题”：保障房定向分配，高端住宅供应过剩，普通住宅供应出现缺口。

  在这种情况下，以小户型为主、不限购的商住公寓项目恰恰填补了这一缺口，并成为市场青睐的对象。今年上半年，北京市多个商住公寓项目出现开盘“日光”现象，成交热度丝毫不亚于纯住宅项目。

  张大伟指出，根据北京市住建委的数据，当前北京商品住宅库存约5.8万套，剔除回迁房，实际库存仅约4.1万套。同期，北京公寓类项目库存在3万套左右。他认为，根据此前的供地情况来看，商住公寓的潜在库存更大。

  因此，若住宅供应不足的情况延续，商住公寓类项目在市场中的比重还将攀升。

  正因如此，张大伟认为，为避免对市场带来严重影响，北京对商住项目实施全面限购的可能性并不大。未来对商住项目的政策方向倾向于“减少新增供应量，逐渐消化当下市场库存量”。这一观点也得到多数受访者的认同。

  据21世纪经济报道了解，目前北京市有关领导对此的表态是“不能再新增商住”，“坚决不开商改住的口子”。目前北京各部门正对相关项目进行摸底，校核设计方案后，本月底审核结果将汇总上报。