张敬伟:楼市对调控反应为何与政策设计出现偏差

国家统计局发布的最新统计数据显示，7月份中国70个大中城市房价指数连续10个月延续涨势，且涨幅进一步扩大，新建商品住宅价格同比上涨的城市个数有所增加；不过较上月，房价上涨动力整体略有减弱，尤其是前期上涨过快的一线和二线热点城市。

  与此形成鲜明对照的是，17日在上海（楼盘）诞生了中国土地成交史上的最贵“地王”——融信中国以110.1亿元摘得合并后的新静安区中兴社区两幅地块，楼面价达到10.03万元/平方米，溢价率139%。

  今年供给侧改革的五大任务中，楼市去库存是政策面关切的重点之一。但接下来就要进入第四季度，楼市去库存的实际情况可能和年初的计划已经有所不同。

  从去年开始，各地开始陆续松绑楼市，如解禁多套房限购，在商贷和公积金贷款利率、首付方面实施宽松政策等举措。目的是以此催化楼市消费热潮，消化掉多年来积累的楼市库存。然而，政策性宽松的市场效果是，一线城市、的卫星城、二线城市先后出现楼市热销的场面，但是三、四线城市库存难以消化的局面依旧未能出现大的改观。

  至此，房地产市场已经呈现出诡异的风险乱象：没有库存压力或压力较小的一二线城市可能走向失控的虚热；存在库存压力的三四线城市依然背负着难以解套的压力。

  市场的反应未能按照政策设计的节奏走，这凸显中国楼市积累的深层次矛盾太多，调控难度太大。这也难免让市场回想起以往楼市调控常常变成“空调”的尴尬来。

  政策所设计的剧本，何以到了市场上会演绎为荒腔走板的剧情？显然，各地还是没有把准楼市的脉搏，没有贯彻中央“因城施策”的决策，也就没有根据不同线际城市的特点来实施有针对性的楼市去库存之策。当一二线城市接力高涨一番后，其虚热的惯性已经形成，即使重启限购来“制动”，也很难让当地楼市降温。上海、深圳（楼盘）、苏州（楼盘）、南京（楼盘）乃至弱二线的合肥（楼盘）等城市先后实施楼市限购，但是多地“地王”频出以及上海再创最贵“地王”的接力狂欢，凸显楼市调控之难。

  一二线楼市的“地王”狂欢，和今年楼市去库存的基调形成了反讽。因为政策的关切点是在三四线楼市去库存，但是市场热点却是一二线楼市的高房价以及由此产生的楼市投机。政策和市场的不同步，昭示着因城施策的方向性虽然正确，却很难在各城取得预期的市场回馈。

  7月70个大中城市的楼市价格变化，也凸显今年剩下几个月去库存的任务依然艰巨。楼市出现两极分化现象，让政策面两头难顾，热点楼市要降温，其他楼市要升温。如何把因城施策做实？热点楼市可以通过严苛的限购来解决，但地方政府基于自身利益的考虑，未必一定能够限购到位；而对于三四线楼市，要想让市场温度升起来，则更为困难。

  市场、资本和人口流动都具有趋利的属性，一线楼市有利可图，各路资本都会蜂拥而上，限购调控反而会激发资本更大规模地流入。人员流动同样如此。长期以来，一线城市和东部发达地区成为人口聚集区域，这导致发达地区的城市楼市库存压力小，楼市上涨的趋势也很难抑制住。

  反观三四线楼市、尤其是中西部地区的三四线楼市，大抵以人口净流出城市为主。这些城市对于本地人的吸引力降低，更难吸引外地人口，上一周期积累的楼市库存很难卖出去。在此情势下，降价、补贴、就地落户的城市化、以及政府购买作为经适房的努力也很难从根本上去库存。

  针对楼市现状，解决之道除了因城施策以外，还要警惕楼市存在的系统性风险隐患。对一二线城市而言，“地王”频现绝非利好，各地城市的限购之策还需加码加力。否则，热点楼市的虚热也可能会给下一经济周期带来库存压力。更重要的是，资本过度聚集于楼市，也使实体经济缺金少银，不利于产业转型升级。而楼市资本积累过度，也容易造成过度加杠杆并引发系统性的金融风险。

  对于三四线楼市，还是要摸清库存底账。对于累计过多已经很难消化的楼市库存，如果以常态办法无法消化，不妨考虑采取非常规休克疗法的可能性，该收回的土地就收回，该放弃的就放弃。这也许会导致暂时的银行呆账增加，但长痛不如短痛，为去沉疴不能讳疾忌医。

  中国楼市，库存要去、泡沫要控、风险要防，手段更要多元化。这是一道难题，也考验政策面的智慧与决心。