环北京楼市遭一线房企哄抢 揭秘万科恒大们的进军路线图

环北京楼市遭一线房企哄抢 揭秘万科、恒大们的进军路线图

  田国宝

  8月17日，华夏幸福发布公告称，以22.93亿元价格从瑞凯达实业手中收购中科廊坊科技谷有限公司100%的股权，主要收购资产包括在廊坊市开发区高科技园区5000亩土地的一级开发权益，以及604.5亩工业用地和科技谷园区2.6万平方米物业。

  在环京地区房地产海洋中，这宗收购只是一朵并不起眼的涟漪，随着全国三四线城市楼市普遍不景气，从2013年左右，众多一线房企手握资本大棒，在北京及环京地区策马围猎，四处出击。

  截至目前，已经有一大批开发商在环京地区通过各种方式取得据点安营扎寨，比如万科、绿地、碧桂园等；还有一批在冲锋陷阵的路上，比如恒大、融创等。一线房企不断涌入，让这一地区竞争更加白热化。

  无论万科员工在香河被打和旭辉在大厂拍地资料被抢，还是恒大三次举牌廊坊发展和与环京楼市相关一系列并购、收购事件，其背后是开发商对土地的饥渴症与日益减少土地资源的反映，也折射出这一地区令人眼馋的市场空间。

  围猎路线图

  外来开发商想要进入环北京房地产市场并不容易，一直以来，环京县市中，本土开发商占有绝对的话语权，部分开发商甚至可以影响到政府决策和规划，也成为阻止外来者入侵的主要屏障。

  不过，在巨大利益诱惑之下，大量外来房地产开发企业还是通过各种方式参与环京楼市建设和利益分配体系，其中主要路径包括三类：

  第一类，地方政府通过招商引资吸引大开发商参与本地房地产项目开发，比如在2010年前后，廊坊市香河县即引入万科、绿地、万通、富力等多家全国性房企，承诺以巨量土地资源换取投资，由此引发轰动全国的香河土地弊案。

  2013年初，经过三年消化，香河土地案逐步淡出人们视野，当初涉案的万科、万通、绿地、富力和荣盛等开发项目，除了万科五矿欢庆城项目被勒令拆除外，其他项目均在缴纳相关罚款、补办手续后重新启动。

  除了这些房地产开发企业，通过招商引资进入的还有华夏幸福固安、大厂、怀来等地孔雀城项目，首钢集团在大厂夏垫的房地产项目，碧桂园在河北涞水、怀来的房地产项目，这类项目在环北京地区占据主导地位。

  第二类，一些资本实力较强的企业以合作开发模式曲线进入，比如在2013年前后，位于大厂的首钢圣拉斐尔小镇即通过合作方式吸引世茂房地产和上海新弘等外来资本进入，并逐步占据主导地位。

  经济观察报记者在大厂夏垫采访时发现，圣拉斐尔小镇项目占地面积超过2000亩，原为首钢大厂装备制造业基地一部分，后变更为旅游商务为主的房地产项目，开发商为首钢地产子公司北京首钢中基太业投资有限公司。

  2013年世茂房地产和上海新弘以合作伙伴的身份参与圣拉斐尔开发，随后首钢房地产彻底退出项目，上海新弘被港资企业路劲基建取代。

  目前圣拉斐尔项目一分为二，东区为路劲国际城，投资商和开发商为路劲基建，西区为世茂萨拉曼卡，投资商和开发商为世茂房地产。虽然案名是统一的，但两个项目之间并没有直接关系。

  第三类，外来开发商通过收购或参与烂尾项目开发和建设介入本地房地产市场，这类项目华夏幸福和碧桂园较为瞩目，近两三年时间里，华夏幸福在大厂、香河先后收购至少5个陷入困境的房地产项目，包括曾经的万科五矿欢庆城项目。

  此外，碧桂园一直欲进京而不入，采取农村包围城市策略，从2015年起，先后在燕郊参与碧桂园时代城项目、在大厂入股力宝国际项目，并在承德、秦皇岛等地以收购方式参与多个项目开发建设。

  道路曲折

  环京楼市形势一片大好，但开发商们进军路线并不顺利，包括万科在内的大型房企在进入环京楼市过程中均遭遇不同程度的障碍。

  除了2010年因国土资源部介入而爆发的香河违法占地案件外，近期较为令人瞩目的一个是万科员工在香河拍地途中被打，另一个是旭辉在大厂拍地途中资料被抢，最终万科和旭辉均未能参与拍地。

  在房价逐步上涨过程中，一些地区逐步形成一些利益共同体，垄断了本地的土地资源和房地产市场，香河的三强公司即是一例，其在香河的水、热等基础设施上有很大话语权，开发商在香河拿地和做项目需要考虑其利益。

  某家一线房企在香河开发过程中，在项目建成后免费赠予当地一家公司4栋住宅楼。即便是本土势力较强的房企华夏幸福，在香河开发项目过程中也必须让出部分利益，项目才能顺利实施。

  经济观察报记者了解到，万科员工拍地被打事件中，万科在香河参与竞拍的地块位于万科五矿城附近，很早之前，三强即参与这一地块的一级开发，且已经与另外一家本土上市房企达成合作意向，目前这一地块已经被对方获取。

  旭辉拍地资料被抢同样因为触动了本地开发商利益，旭辉在大厂参与竞拍的土地位于夏垫镇首创大街两侧，共涉及7个地块，全部为商品住宅用地，经济观察报记者了解到，目前7个地块已经全部被来自燕郊的雷捷地产拍得。

  与万科和旭辉不同，融创在燕郊的项目是得而复失。2016年5月19日，融创中国与莱蒙国际签订协议，以43.94亿元价格收购莱蒙国际在内地的7个房地产项目，其中包括位于燕郊的水榭花城项目。

  7月8日，莱蒙国际发布公告称，水榭花城因股东北京华夏顺泽投资行使优先购买权，莱蒙国际已经以4.46亿元代价将项目51%股权出让给北京华夏顺泽。

  碧桂园在燕郊的项目同样并不顺利，据碧桂园时代城人士透露，由于利益方面原因，合作方金正地产已经取代碧桂园接手项目运作和销售，碧桂园方销售已经撤走，但碧桂园仍会为项目提供至少三年的物业服务。

  此外，碧桂园在大厂项目力宝国际因五证不全等问题陷入困境，该项目原本为新农村建设项目，存在未批先建、违规销售等众多问题。

  暴涨的诱惑

  众多房企纷纷围猎环京楼市背后是整个地区持续火爆的市场，尤其是燕郊、大厂、香河和固安等几个北京较近的县市，房地产火爆情况超出许多人的预料，成为开发商不断涌入的一个重要原因。

  无论是距离北京市中心距离较近的燕郊、大厂，还是相对较远的香河、固安，因为属于北京市场外溢补充，所以受北京市场和政策影响极大，以燕郊为例，2008年金融危机爆发后，房价一度从8千跌回4千时代。一直到2015年5月份，燕郊房价基本维持在万元左右，有部分高端项目户型售价达到万元以上。

  2015年5月到7月之间，通州副中心、北京市政府搬迁、地铁平谷线等多个概念热潮之下，燕郊北京开始进入一个快速上升通道，每月涨幅至少在千元之上，到2016年春节时，部分项目售价一度达到24000元。

  房价快速上涨引起廊坊市政府警觉，随之在环北京地区展开房地产市场整顿，燕郊、大厂、香河、固安、永清等地大部分项目被停止销售，这段时间，燕郊房价再次回到16000元左右，但多数无房可售。

  随着“廊九条”开始实施，房地产市场成交恢复，燕郊房价很快重回2万元时代，截至目前大部分项目销售价格维持在25000元左右，部分二手房价格突破三万。按照廊九条要求，项目售价不能超过备案价10%，这一售价已经远远超出政策限制。

  从2015年7月至今，大厂潮白新城房价从8000元涨至18000元左右，香河从6000元左右涨至13000元左右，固安房价从7000元涨至15000元左右。甚至连永清房价也即将突破万元大关。

  如果说房价上涨只是一个表象原因，项目的利润空间才是更实在的诱惑。

  与北京逢地必王高地价相比，环北京地区土地价格并不高，燕郊最后一块住宅用地成交于2013年底，楼面地价只有1200元。目前大厂楼面地价在1600元左右，香河楼面地价在1200元左右，而顺义后沙峪地区楼面地价已经超过2万元。

  与北京相比，环北京地区盈利空间无疑更大，以顺义和燕郊相比，燕郊房价比顺义低20%左右，而顺义的楼面地价则是燕郊的10倍以上，即便是通过二级市场获得土地和项目，也存在巨大的利润空间。