北京楼市供地荒：开发商苦恼拿地难 解决方案是等待

旭辉集团北京区域事业部2016年中期全员沟通会上，旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏发表了主题为“捍卫理想”的演讲。在这篇演讲中，孔鹏提及，“今年上半年，上海大概120亿，苏州90亿左右，我们（指旭辉集团北京区域事业部）大概85亿，难就难在我们上半年没有供货。旭北在快速成长，在冲百亿的路上，现在土地稀缺，获得土地很难，大家可能都很担心这个问题。”

  这是北京房企的缩影，也是北京房企普遍面临的情况。21世纪经济报道记者了解到，今年上半年，北京万科只拿了一块地；北京龙湖拿了两块地。在资金充裕的市场背景下，拿地成为北京房企第一难题。

  供地荒

  在北京内部召开的商住楼严控的研讨会上，关于土地供应，仅有少数表态。据相关人士透露，北京市对于土地供应的态度是，“可以加大供应，但要严控地王。”

  该人士透露，严控地王是因为目前北京房价过高，而土地供应量少是因为北京正处在疏解人口的背景下。

  亚豪机构统计显示，今年前8个月，北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米。

  今年4月12日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》。今年北京全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，相比2015年4600公顷的数量，减少了500公顷。虽然建设用地供应总量有所减少，但住宅用地仍安排1200公顷，与2015年计划量持平。

  尽管北京市并没有明确严控供应，但土地供应“瘦身”却是显而易见的。

  根据供应计划公布的指标，2016年全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，其中新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

  北京市国土局对外的表态是，今年北京市将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

  “瘦身”正真实反映在公开土地市场上。

  中原地产研究中心统计数据显示：过去几年，北京供应的商品房住宅土地稀缺。从2013年到2015年间，北京土地市场供应的住宅类用地地块为113宗，合计建筑面积为2046万平米。剔除地块中包含的其他属性地块，只有1350万平米为住宅，这其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

  更为严峻的是今年前8个月，北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米。

  亚豪市场总监郭毅认为，在宅地供应极度短缺的情况，将使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。除此之外，近期针对商住治理的传言再起，虽然尚未有明确的细则出台，但是未来一段时间内针对未开工项目的规划审批将更加严格，这也直接影响到明年商住项目的供应量。受到这两方面的影响，明年住宅市场也将面临更加严峻的“供应荒”。

  当前的市场库存也不足。中原地产研究中心统计显示：截止到今年8月15日，北京市官方公布的可售住宅是58374套。按照二季度纯商品房住宅1.4万套计算，大约去化周期是12个月。而这些库存也要分类来看，真实的库存量处于很低的水平。2014年以来，北京库存一直处于供不应求的状态。最高点是9.2万套。

  链家地产也提供了二手房层面的供应情况。8月第三周新增客源/新增房源为5.48，意味着每1套新增供给对应5.48个新增需求，供需矛盾较紧张，在这种市场下卖方占有绝对话语权，在基于市场判断进行调价时，涨价业主的占比高达75.5%，且这一指标呈持续上升趋势，可见卖方的强势地位在进一步增强。

  开发商苦恼与等待

  不少北京区域房企正在面临“断顿”问题。

  “之前还有土地储备的暂时还不会面临断顿问题，没有的肯定有问题。包括商改住占库比例大的都会出现断顿问题。”京投银泰集团总裁高一轩建议，政府应尽快加大供地以稳定预期，同时采取有效手段控制地王。

  他认为，供地的稀缺会影响市场预期。北京的房价还会更高。

  开发商希望政府加大供应，但北京市正面临疏解人口的重要任务。显然，二者之间有所矛盾。按照北京市整个人口红线，到2020年全市常住人口要小于2300万，其中城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。

  高一轩坦承，今年截至到目前，京投银泰还尚未拿地。开发商目前最苦恼的问题是拿地难。房企的解决方案是“等待”。

  孔鹏用一种激励的方式试图鼓舞他的北京团队。“房地产这个行业的需求是什么呢？城市化加改善。城市化率包括大中城市的改善需求还是很旺盛的，所以我们面对着10年的高位平台期，这一点毋庸置疑。我们旭北（旭辉集体北京公司）在快速成长，我们很多曾经服务过的企业，合作过的伙伴都转行了、消失了、不在了。为什么？在行业的高位平台期，任何行业都面临着集中度的提升。行业的集中很残酷，就是大鱼吃小鱼，就是优秀企业兼并落后企业。大家都知道房地产行业的市场规模不会再增长了，很多专家都说十三万亿十四万亿是顶，2013年是顶，2016年也不见得会超过这个顶。当行业规模见顶的时候我们怎么办？只有一条路：那就是成为行业的大鱼，成为行业的领导者和领军者。”

  几乎所有有志于在北京发展的房企都将目光转向存量市场，通过收购的方式扩大市场容量。北京万科内部启动的是“曼哈顿计划”。所谓曼哈顿计划也就是收购城市核心区项目，以相对低价获取相对稀缺地段的存量物业，进行改造从而获取溢价。

  此外，不少房企还将目光转向环北京区域。

  孔鹏认为，“随着非首都功能的外移，随着结构的调整，大北京区域市场会有2000亿市场转移到周边，移到河北。另外，最近建设部重新更改了土地指标，评估了耕地，说上海北京不需要那么多的耕地，所以会释放出来一些土地，释放出来的土地相当于我们北京城六环以内的一个面积。未来开发商面对的是什么？双中心一环，重新估值的土地还有释放出来的指标。”

  孔鹏对他的员工激励称，“如果我们够优秀，我们还会面临地荒吗？”