楼市“正反馈”已形成 普通人何以螳臂当车

  程凯

  有人说，股价和房价这样的资产价格预测起来很难，但是，对于有些人来说好像并不难。

  就我这两个星期听到看到的事来说吧，8月12日，在观点地产新媒体和华夏时报联合主办的博鳌房地产论坛上，保利地产的副总裁、主管东南区的余英对大家说，广州房价要涨！

  他当天的逻辑是，“现在广州有两块地挂出来了，还没拍，报价已经是地王了，我预测今年四季度、明年一季度，广州房价会量价齐升，今年上半年广州是量涨价稳，所以从现在来看，我预测年底或者明年年初广州的房价会有比较大的上涨，因为地王的刺激。下个星期广州就会出现好几个地王。”

  听得人不以为然，甚至很傻很天真地以为，余英说得对不对可以拭目以待，3个月内见效果嘛。结果是根本用不了三个月。

  8月16日，雅居乐在广州以21.73亿价格和2.75万平米配建安置房条件，拍下8.92万平米的华大物流地块，楼面价核算下来高达36773元/平米，成为广州新单价“地王”。接下来一周，据财新报道，从8月15日到8月21日一周，广州共成交一手住宅2206套，成交均价达每平方米18153元，环比大涨17.75%。

  这被业内人士认为是地王效应让人重估区域价值引发恐慌性入市，但问题是，为什么之前余英就明明白白地预测到了这一点？到底是地王带动房价涨，还是房价带动地价涨？问题的答案很可能就是一个正反馈，房价带动地价涨，地价涨了房价再涨，这个互相推动的过程然后重复下去，形成一个正反馈电路一样的东西。

  好了，这个正反馈正是金融大鳄索罗斯得以发家致富的东西，找到一个正反馈，然后做多，当这个正反馈撑到极点不能再承受时，出现一个反向的负反馈，然后做空，无论做多还是做空，正反馈和负反馈造成的疯狂涨跌幅，才是对冲基金乐于看到的事情，可是在这样一个过程中，普通投资者的财富有可能被洗劫一空。

  最糟糕的事情是，一旦出现正反馈，就是大部分普通投资者或者被动投资者应付不了的局面，当人群疯狂时，如果你不跟着走，就有可能被人群踩踏，但你如果跟着走，结果也是一样糟糕，因为大家都有可能掉下悬崖。

  必须截断正反馈，唯一的办法就是有调控能力的政府果断干预市场，加大供地，抑制地王，开发商拍到了地王反而更不愁资金的正反馈，一定要截断；对于普通投资者来说怎么办？没有什么好办法，在资产配置合理的情况下，适当参与泡沫有可能是最优选择。

  当然，对于一个正反馈来说，最次的选择不是不参与，而是满仓再加杠杆参与，等死和找死，还是有差别的。