冯仑：墙倒了便是路

文：冯仑

今儿看到一则段子：

那一天，刚刚向武松表白失败的潘金莲打开了自家复式小洋楼的窗户，失手将支撑窗户的叉竿砸在了路过的西门庆头上，从此开始了一场狗血淋漓的生死虐恋。

因为这一次相遇，导致后来武大郎惨死、潘金莲、西门庆、王婆被杀、武松发配孟州……这一切因缘际会，都是因为当年哥哥嫂嫂住的小区没有围墙。

试想，如果当初潘金莲的复式小楼不是临街户型，而是封闭式的小区，那么后来那些事情也不会发生了。

　　　　 网上热文《从西门庆与潘金莲偶遇论开放街区能增强邻里关系的重要性》

民间段子手博网友一乐，实则呼应这两天《中共中央国务院关于进一步加城市规划建设管理工作的若干意见》中的新政策：今后城市里原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。

一石激起千层浪，这立刻成为网上的热议话题，似乎每个人对此都有话要说。大家关注这件事情，可能有两个原因。

第一个原因，我们每个人都在一个封闭的社区里住了几十年，已经非常习惯了。这堵围墙似乎带给我们很多东西，比如被包围的安全感，比如优越感，特别是一些高档社区，门口贴着一些像“庄园”“世家”之类豪华的名字，甚至还有很多社区贴的是国外豪宅的名字，这让围墙内的社区业主和围墙外的路人、小贩形成了鲜明的身份差异，由此带给业主一种尊贵感。

另外，社区的围墙还带来了特别的绿化园林，社区业主可以让自己的孩子在这里自由奔跑，不用担心会有外面的车闯进来，或者有陌生人来拐走孩子。

　　　　　　　　　我们从四合院走到小区，现在要从小区走到开放式社区了

这一切熟悉的生活场景，无论是好的还是不好的，我们都已经习惯了，都没有觉得这堵围墙是一种障碍。这时候，中央发布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，我们的生活忽然被“戳”了一下。

这份规划意见非常明确地说，今后不允许再建封闭社区，而且，已经建成的封闭社区和机关大院，也要逐步拆除围墙，让社区的道路变成公共的城市道路。

这本身是一件好事，却引起了非常多的争论。争论的焦点除了刚才提到的既有习惯、围墙带来的便捷性、安全感和优越感之外，主要还有另外三点。

　　　　　　　　　　　　　　　纽约街景，出门就是城市道路

第一点，法律问题。改革开放的30多年来，特别是房地产发展的20多年来，每一个住宅社区都按照原有的规划要求、土地出让的规则、《物权法》的约定，赋予了每一个业主共同拥有这个社区的私权，社区的道路、绿化、公共设施、物业用房等等，都属于社区业主。在未来要拆除围墙的时候，这种“业主私权”和“公共利益”之间就出现了法律上的矛盾。而且这个矛盾和每个人都有关，所以这就变成了一个普遍的社会问题。

我们生活中有很多类似的问题：当政府要站在公共利益角度上，出台一些政策，来提供更好的公共服务时，往往会和某些群体的私权产生冲突。在一个成熟的市场经济环境和开放的社会中，这也是屡见不鲜的公共管理问题。

这个矛盾在司法实践中将会如何解决?究竟是修改一部分法规，还是通过一些技术手段来实现变通?这些问题都还在讨论中，而且当下的讨论是非常有意义的，讨论得越透彻，越能够在个体私权和未来的政策之间找到一个平衡点。

第二点，如何落实这个开放式社区。

未来要全面建设开放式的新社区，我认为问题不大。因为大家能够认识到，社区道路和公共道路衔接之后，带给大家的是更便捷的交通;而且有了中央国务院的意见，政府在未来审批新的住宅开发项目时，一定会更多地从公共利益角度去考虑城市规划。所以，未来社区建设的问题是相对比较容易解决的，可以暂且放在一边。

那么对已经建成的传统社区，我们该怎么解决这个“开放”的问题呢?通过实践，我发现有一种解决方法。

在我过去20多年房地产项目的实践中，只有两个项目是没有围墙的。一个在台北，一个在北京。这几天对开放式社区的热烈讨论，让我回过头来审视北京的这个社区——“新城国际”。这个没有围墙的社区，现在是北京最好的、最国际化的住宅社区之一，房价的保值增值也最稳定、最有潜力。它在北京国贸商圈人口密度最高的核心地带，共有2000户，占地15公顷。

 　　　　　　　　　　　　　　　　“新城国际”以绿化作区隔

为什么在这个社区中，没有产生今天大家担忧的矛盾呢?首先，小区公摊的原则没有变，比如道路、绿化等公共设施，仍然属于业主。其次，当初在规划这个社区的时候，我们就采取了开放的方式，每一个来买房的人，在签约之前就能看见这个开放的社区格局，他们在签约的同时，也就等于认可了其他人使用小区道路的权利。

“新城国际”从建成到现在已经将近20年了，一直都是这么开放的，老业主没有提出异议，从小区道路穿过的人也丝毫没有感觉到和社区内的人有任何矛盾。

这个开放式的社区格局，是香港王董设计事务所设计的：四个小圆圈，套上四个大圆圈，由一条干线从中间串起来。我认为这是目前北京社区中最合理、最便捷的一种规划方式。

四个小圆相对封闭，孩子们可以在里面玩耍，比较安全。每个小圆外面又套着大圆，行人可以通过，汽车也可以行驶，而且每个业主都可以直接在自家门口上下车。这就比封闭的社区要好得多。

 　　　　　　　　　　　　　　　　“新城国际”社区格局

这种道路规划还不容易堵车，因为四个大圆圈是开放的，中间这条主干线也是开放的，这个社区通过圆形的交通系统，和外部现有的公共城市汽车道路连接起来，同时又用一些绿化带做了区隔。

这种规划方式，让整个社区和城市之间没有障碍，住在里面的人也不会产生封闭的优越感，消除了城市各阶层之间的隔膜和冲突。

在安全方面，这种规划方式也获得了客户的肯定。我们做的另一个差不多价格和档次的封闭式社区，屡屡发生恶性偷盗案件，甚至还有情节严重的刑事案件;而这个开放的“新城国际”却几乎没有这方面的投诉。

　　　　　　　　　　　《楚门的世界》开放式街区在国外非常常见

从物业管理的角度来看，新城国际遵守了现有的法律法规，业主享有的社区权利，和其他封闭社区没什么不同。只是对物业来说，要担负的责任更重，管理的范围更广，包括现在和公共交通连通的社区道路，也包括社区绿化、社区中的公共雕塑，还包括非社区人员的安全管理。

中央在《意见》中提到的“把围墙拆掉”，能把社区道路变成城市毛细血管式的道路，这样一来，道路变窄、路网变密，这和解决城市交通拥堵问题的努力方向是完全一致的。所以，从“新城国际”的实践来看，即使不修改现有的法律法规，只要能够按照“新城国际”过去十多年的实践经验来处理，仍然可以拆掉未来很多新社区的围墙。

当然，我们也可以参考这个方法，逐步拆掉旧社区封闭院落的围墙，重新界定业主的权利，和物业公司一起讨论一些可能出现的问题。

　　　　　　　　　　日本社区中窄小的街道，就是城市的毛细血管。

除了法律问题、实践问题之外，还有第三点，就是社会心理问题。

这么多年以来，我们的思想、文化、生活都越来越开放，走得也越来越远，到全世界去旅游、学习、进行商业贸易;但是回过头来看我们的居住环境，却越来越封闭，我们的围墙、铁栅栏越来越多，门窗上的保护网越来越密，站岗的保安越来越多，我们的不安全感越来越强烈。这也恰好说明，我们在适应高度开放的市场经济环境、享受物质富裕的同时，也在强化自我封闭的观念。

拆掉围墙，能让我们的私权和公共利益更好地对话，让我们在满足个人需要的同时，更多地照顾到大众的利益。这其实也是社会演进过程中积蓄正能量的重要步骤。

在安徽黟县唐越古村落当中，胡同和胡同的转角处会被切一个45°角。因为如果是直角的墙角，从两边小巷里走过来的人看不见对方，容易撞上;如果是45°角，双方就可以提前避让。所以，在这个胡同上面有几个字，“退一步，天地宽”。

 　　　　　　　　　　　三百年后说不定我们都住天上了，谁还管围墙呢。

春晚也讲了“六尺墙”的故事，“让它三尺又何妨?”在城市化的过程中，像这样一些建筑和道路规划上的细节，都传达了一种互相关照、互相照顾、互相谦让的观念，展示出我们对未来理想城市的追求，对社会生活中人际关系的期待。

关于围墙的讨论相信还会持续，我支持这次党中央国务院关于规划的要求，也特别期待未来新建设的社区、以及现有的社区都能够打掉围墙，变得更加开放，让更多的关爱和阳光美景投射到我们的生活中来。