低利率时代买房 用足贷款更划算

进入低利率时代，银行理财产品和互联网“宝宝”收益不尽如人意，最为“保守”的老牌理财产品——房地产还是不是理财的好选择？对于大部分首次置业者和为二孩换房的买家来说，低利率环境下购房成本和风险均相应下降。不过，业内人士建议，首次置业者负债不可超过月收入50%，二套房置业者的月还款数不要超过家庭月收入的20%。
　　目前的银行利率几近历史最低水平。与此同时，二孩政策也给很多家庭带来了改变生活方式的预期。
　　中原地产研究部主任熊小洪分析称，目前房价仍处于上升通道，“越来越多的客户将资金的大部分用于购置物业。”
　　低利率时代更适合贷款买房
　　据了解，广州首套房平均利率4.21%，为全国第六低的城市，这为老百姓购置房产节省了利息成本支出。
　　中原研究部监测的阳光家缘数据显示，120平方米的物业在2016年4月~5月份成交占比较第一季度提升了1.5个百分点，对于打算生二孩的老百姓来说，一方面，人口增多，需要提前购置大房；另一方面，在低利率的时代，买房不仅可以使资产保值增值，对抗通胀，也能利用低利率政策减少购房成本支出。在2016年成交的3房及以上的物业付款方式来看，按揭贷款的占比呈一路走高的态势，2016年1月~5月份占比在87%的水平，较2015年第三季度多了7个百分点左右。
　　根据个人情况调整负债水平
　　房天下广州二手房电商大区总监甄欣介绍，在低利率时代，我们都面临着如何投资理财以抗击通胀的问题：“在一线城市，房产的投资与金融属性会逐渐超越其基本的居住属性。”他发现，不论是手中仅有20万~30万元的首次置业者，还是有高达200万~300万元流动资金的高净值用户，一线城市房产都是他们眼中最稳妥的投资产品。
　　低利率时代个人贷款买房的成本进一步降低，负债的适当增加是无可厚非的。但是甄欣也强调，购房者要根据自己的家庭收入、年龄、抗风险能力而调整负债情况。
　　案例
　　中学老师张先生在某小区有一套两房的单位，建筑面积80㎡。在二孩政策放开后，张先生与太太商量添一个小孩，于考虑起换房。他认为，目前处于低利率时期，正是换房的好时候。
　　张先生看中了同一小区内的一套三房物业，面积123㎡。张先生将原先的80㎡两房以总价209万元卖出，又以超过六成的首付买下了这套总价为278万元的三房物业。
　　张先生用公积金贷款的方式再次买房，如按照2015年3月的公积金基准利率4%计算，每月月供为4774.15元，利息总额达718695.06元，而按最新的公积金基准利率3.25%计算，张先生每月月供为4352.06元，利息总额566742.75元。不仅每月省了422.09元，利息总额更是少了151952.31元。
　　专家建议
　　1.对于首次置业的刚需买家，甄欣建议，在不超过月收入50%的前提下，可以尽可能高地提高负债，用未来的钱买今天的房子：“大部分刚需买家较为年轻，未来收入上涨的空间比较大。”现在向银行贷款买房看似背负较高的贷款，其实对大部分人来说风险是可控的。
　　2.对于家庭年收入较高、除房产之外尚有部分闲置资金用于投资的买家，甄欣建议对方不要盲目贷款买房提升杠杆：“对于有一套以上房产用于投资的家庭来说，月供扣去每月的租金收入，便是每月的实际还款数。”他建议实际还款数不要超过家庭月收入的20%，以保证在稳健投资的同时不至于明显降低家庭生活质量。
　　房企业绩
　　超30家房企公布前五月销售数据
　　房企销售业绩同比涨近八成
　　广州日报讯 (记者潘彧)前五月，房企普遍获得了“丰产”。公开数据显示，公布5月销售业绩的房企中，前五月总销售业绩同比上涨近八成，而三分之一房企已经完成了年度销售目标的50%以上。
　　业内人士分析称，从目前企业完成情况看，上市房企上半年有望完成任务的60%~70%，而全年来看，如果楼市不降温，绝大部分房企将超额完成任务。不过，由于目前市场过于火爆，下半年市场的交易量方面可能会比预期要低，需求不足的风险随时可能出现。
　　记者从公开资料了解到，龙湖地产、新城控股、旭辉、碧桂园、金地、景瑞地产、瑞安房地产、首开股份等上市房企的前五月销售业绩同比甚至翻番，其中瑞安房地产前五月销售金额同比增幅达到415%。而从完成任务的比例上看，30家房企完成了全年目标的近半，其中超过三分之一的房企完成五成以上销售目标，部分房企如旭辉控股已经完成六成以上销售目标。
　　从往年数据来看，上半年是全年销售的淡季，一般全年销售任务的30%~40%在上半年完成。“在2016年，从目前企业完成情况看，上半年有望完成任务的60%~70%。” 中原地产首席分析师张大伟分析认为。
　　预测：下半年楼市或降温
　　2016年上半年，由于信贷刺激等因素，一、二线城市楼市火爆，而土地市场的火爆则更胜一筹。
　　“如果下半年市场没有变化，2016年大部分企业将超额完成年度任务。在这种情况下，房企销售热，完成任务情况好，推动了房企积极拼抢地王，整体看，市场已经在一、二线城市进入了非理性的火爆中。”张大伟表示。
　　不过，土地市场已经开始显示出微妙的变化。6月13日，杭州近江单元味精厂地块出让，参与竞买的开发商包括信达地产、中铁建、葛洲坝、华润、保利等一众央企。但是该地块并没有出现预想中的火爆，最终溢价率仅37.34%，被平安联合体摘走。
　　而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，土地市场的微妙变化显示出市场的预期，即搅局者会受到行业约谈或管制的风险。背后也体现出了管控房价和地价的决心。
　　而严跃进认为，房企要继续推高销售业绩，实际上还是需要继续加快推盘节奏，但是下半年市场的交易量方面可能会比预期不足，“至少从目前市场过于火爆的态势看，要警惕需求不足的风险。尤其是一些二线城市。另外价格方面将继续走强，这和目前购房者看涨预期强烈等因素是有关联的。”
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　　有中介为促签单隐瞒欠债
　　广州日报讯 (记者林琳)今年年初，“首付贷”等高风险金融产品被曝光，“中介理财”这个概念开始进入了大众的视野。中介涉足理财是“跨界”还是“捞过界”？记者走访市场了解到，目前二手房买卖的理财业务仍以赎楼和尾款垫资为主，大部分中小型中介并不具备相应的资质和能力去保证业务的安全性。
　　“低佣金时代”中介赚什么？
　　一个房地产中介电商高层告诉记者，房地产中介往低佣金时代走，确实是受到电商低佣金的冲击，别说以前3%的中介佣金了，目前大多数买家已经不愿意付1.5%以上的佣金。对于中介来说，盈利点已经从房地产交易佣金转到其他业务产生的佣金了。
　　记者了解到，中原地产的经纪最近卖起了保险。中原项目部总经理黄韬解释，中原集团业务广泛，有保险、担保等牌照，亦有理财顾问公司、物业公司，目前是代理保险业务而不是经营保险行业。
　　征信机制有待完善
　　目前各大中介较为常见的理财业务是赎楼贷和尾款贷，赎楼贷主要针对业主卖房时还有部分贷款没有还清的情况。而尾款贷主要是针对部分业主急需用钱，而银行放贷审批时间较长而衍生出来的一种理财业务。
　　中介的理财业务，主要是基于二手房交易时间长，为了弥补某一方短期内的资金缺口而衍生出来的。有中介人士爆料，其最大的风险在于由于发展时间较短，目前还缺乏完善的征信机制：“市场上有实力做好相关风险控制的中介机构并不多，大部分的中小型中介尚处于快速增长期，对于风险控制、征信等方面的重视程度远远不足，部分经纪人迫于签单的压力，哪怕是对外负债、资金情况有问题的业主或卖家，也采取隐瞒甚至欺骗的方式促成交易，获得佣金后对于后续可能产生的纠纷不管不问。”
　　超过三十家房企
　　公布前五月业绩
　　30余家房企累计前5月的销售业绩同比2015年同期上涨了近八成。
　　有30家房企完成了全年目标的近半。
　　超过三分之一的房企完成五成以上销售目标。
　　部分房企如旭辉控股已经完成六成以上的销售目标。
　　有业内人士预计，上半年房企有望完成目标的60%~70%。