高富强：产业地产开发需谨防“换汤不换药”的风险

　　在前期所写的产业地产各环节亟需规范一文中，作者详细分析了产业地产为何倍受各方青睐，从宏观和微观两个方面进行了深入探讨。各级政府和开发商为什么对此情有独钟呢？

　　据《中国产经新闻》记者采访开发商时大多数老板所述，因为产业地产的开发离不开政府的产业政策和政府的支持。每个项目的生成，都是根据城市规划发展需要，立足于区域经济建设、社会发展需要、百姓就业需求等各种综合因素考虑，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，来实现产业地产的开发。

　　为此，政府首先要结合当地的特色产业，吸引有能力的开发商，进行符合当地经济发展需求的规划与开发，同时，给予相关产业政策支持、税收优惠等条件，吸引相关产业进驻，从而形成产业化的区域样本，提高了产业地产的辐射力和影响力。当多个产业地产模块成为一定的规模时，城市的产业专业化水平就得到了质的提升。

　　业内地产资深人士曹瑞亮告诉作者，产业地产概念的出现，是产业和地产联姻，如果资源配置得当，开发商综合运营能力强，无疑将成为传统地产盈利模式的有益的补充。一方面政府高度支持，在土地、税收等方面都会有较大的优惠，另一方面新的盈利增长点，开发商都是趋利的，所以，近年来，有很多开发商开始转战产业地产。一句话，区域经济发展和企业持续盈利。

　　伴随着住宅开发的过度火热，国家一直进行不断的调控和平衡。转型与创新，似乎成为房地产开发商突出重围的一条新思路，当地产与产业联姻，产业地产的模式被许多开发商开始看好。与以往相比，“产业地产”也被赋予了更为广阔的含义，它最早始于“工业地产”，以地产为载体，以产业为依托，不同的产业下形成了不同的地产模式。如养疗地产、文化地产、网络地产等等。

　　产业地产热潮随着房地产调控影响的加深正在持续升温，各地区产业开发势头如火如荼，尤其在大城市的周边区域，二线、三线甚至四线地域也呈现大热发展态势，据龙创基业市场研究部调研了解到，在京津周边县市近几年出现了大大小小的产业地产项目，环首都经济圈的13个县市以及山东、山西包括东北都加大了招商引资的力度和扶持政策，在一片大好的形势之下，我们通过走访项目和拜访政府相关人员了解到一个奇怪的现实情况：

　　一、开发商以产业地产的名义低价拿到土地之后迟迟不开工，有些土地已经超过两年甚至更长，有些即使开工建设也是小规模、小体量的厂房和研发楼，所建设的厂房基本都是低端、低成本的钢结构，这些物业规划设计已经远远落后，不能满足当地的产业招商的客户需要；二、政府相关机构不是督导开工建设而是忙着帮企业调规划和办理各种其他手续，产业地产开发的老大难产权问题却是无人问津。

　　为什么如此好的产业地产模式却出现不和谐的甚至和实际不相符的尴尬境地呢？作者走访北京、天津周边多个园区，业内资深人士倒出了个中原委：

　　1、作为开发商来说，投资建设产业地产投资回报率很低，综合算仅仅是商业的2成。如果建设厂房和研发楼出租来说，回报率更低，在北京周边厂房租赁价位一般在0.6元---1.2元之间，有些区域甚至更低，需要8年到10年才能收回成本；如果建设综合体，厂房和研发再加上商业部分综合来核算，由于大多数住宅开发商在综合体的运营方面缺少经验，最短也要2-3年才能回本；自己持有靠出租盈利短期内不能得到资金的快速回笼，出售转让现有物业需要解决产权的问题，在北京周边以及大多数经济区域产业地产的产权问题一直是待解决的，所以开发商迟迟不开工或者采取观望也是预料之中的了。

　　2、政府在招商引资和服务方面各地区都是有指标的，每年的引资额度要纳入政绩考核之列，仅仅税收方面单纯的靠产业地产的税收是解决不了大问题，每年的政绩考核直接关乎个人政治生涯的稳序发展，加上人事组织关系的调整和调动，想在一个区域内短期做出成绩可想而知。

　　产业地产虽是香饽饽，可由于地方利益和中央利益的博弈却极易出现华而不实，好看不中用，开发商一样是挂羊头卖狗肉，换汤不换药，以低价拿地圈地，根据时局待价而沽，走以前短平快的开发模式，政府大力的对住宅进行调控，引导发展产业地产可结果依然是治标不治本，大量产业园区极易出现规划雷同，产品雷同，造成区域之间恶性竞争，同质化严重。

　　产业地产的发展不能仅仅依靠简单的调控住宅一个方面，我认为更多的是整个社会大资源的整合和梳理，是一个在中央的正确决策下系统的调整和完善的过程，从政府官员考核、地区产业规划、定位、区域和中央的协调等等方面来进行，这要求企业和政府更加要注重实效，看重远期发展，更要具备战略眼光，在定位、资源和运营方式等方面寻求更多创新与突破。

　　作者系龙创基业（三河）企业服务中心总经理高富强，该中心主要提供全国产业园区的招商引资顾问服务。