河北冀港律师事务所王伟律师谈商品房认购书

浅析商品房认购书
                —— 王伟 律师 

   随着房地产业的不断升温，在商品房买卖过程中出现的纠纷也与日俱增，其中商品房认购书纠纷的集中涌现引起了我们更多的关注。下面我从商品房认购书的概念、内容、效力、核心以及如何避免认购书纠纷这几个方面来试析商品房认购书，亦希望广大购房者能从中得到些许启发。

一、认购书的概念

    目前，我国大陆地区通行的签署认购书的做法是从香港房地产业借鉴过来的。购房者先与开发商签署认购书，交纳少部分房价款，并约定一定的违约责任，这样，在 认购书签署之后、正式买卖合同签署之前，给购房者留出了一定重新考虑该次交易的时间。它是商品房买卖合同签署前买卖双方行使权利承担义务的书面凭证。

二、认购书的内容

    认购书的内容远较正式买卖合同简单，它大致包括以下几部分内容：（1）客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；（2）买卖双方应该签署正式买卖合同的期 限；（3）认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。

三、认购书的效力

    很多购房者认为，在整个房屋交易过程中，只有最终要签署的商品房买卖合同是有效合同，而认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约 束力，因此，认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。那么认购书究竟是意向书还是正式合同，它的效力又是如何呢？

    在我国现行的基本法律当中，如民法通则、合同法等均未对意向书作出规定。由此可见，从本质上说，意向书并非独立的法律文书。意向书的特点为：一般都会明确 注明为“意向书”而非正式“合同”，签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向，并明确约定一旦任何一方改变合作意向，也无须向对方承 担任何责任。如果需要进一步约定该意向，则双方应再签署正式合同。我国现行法律对于有效合同的构成要件作了如下规定：（1）合格的主体；（2）真实的意思 表示；（3）内容合法；（4）形式合法。对于合同的订立程序规定为，一方向另一特定方发出要约，要约内容要包括特定标的物的较为详细、具体的情况，如规 格、数量、价格。如果把认购书和正式合同作一比较，即可发现认购书具备合同的构成要件：（1）签署合同或认购书的双方当事人都具备相应主体资格；（2）合 同或认购书的内容都是双方真实的意思表示（有证据证明存在欺诈、胁迫等情形的除外）；（3）有关内容不违反法律及公序良俗；（4）采取合法的形式。因此， 认购书应归入合同范畴，具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应的约束力。购房者在签署认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心，尤其是不 能认为认购书不是正式合同，从而置认购书中的有关违约责任于不顾。

四、认购书的核心

    认购书的核心内容是对于定金的约定。开发商拟定的认购书对于定金一般均作如下约定：“乙方（购房者）须于签署本认购书后X日内与甲方（开发商）签署《商品 房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。”认购书中的定金在法律上称为立约定金。最高 人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒 绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。由此可见，立约定金对于合同双方当事人的约束非常严格，一旦未能按认 购书中所定期限订立合同，则必然有一方需要承担定金罚则。

五、如何避免认购书纠纷

    购房者有必要从以下几个步骤来维护自身合法权益：

    （一）在与开发商签署认购书之前，一定不要只注意有关房屋及小区本身的情况，而应该同时要求开发商提供正式的、供签约之用的《商品房买卖合同》文本。

    （二）一定要对开发商提供的《商品房买卖合同》文本进行仔细、全面的考虑，并就有关问题与开发商进行先期的沟通。

    （三）在购房者关心的有关问题，包括合同条款问题得到开发商大致肯定的答复后，购房者再与之签署认购书。

    （四）考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力，购房者应尽量避免与开发商在认购书中约定定金条款，而代之以定金，并明确约定，如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的，定金应全额返还。

    最后，由于认购书签署后即对双方具有约束力，因此购房者应对认购书的内容谨慎对待。如有可能，应尽量借助于专业的法律人士来协助签署、完善认购书以及下一 阶段的商品房买卖合同。这样，认购书将成为维护买卖双方合法权益的法律文件，而不至于引发大量纠纷，从而导致交易活动的失败并对当事人双方造成不必要的损 失。

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律师姓名： 王伟律师

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    王伟律师，河北冀港律师事务所优秀律师，《中国国土资源报》顾问组成员，石家庄市律师协会房地产专业委员会委员，河北省经济技术协作促进会律师团成员,河 北省法律援助中心援助团成员，河北省律师协会会员，全国律师协会会员，具有丰富的诉讼、非诉讼经验，并与省内多家电视台、电台、报社等媒体单位保持着良好 的合作关系。

    王伟律师自2008年从事律师职业以来，曾先后成功代理过重大群体性土地征收纠纷、重大建设工程合同纠纷、房产纠纷等案件共计70余件。客户遍布河北、山 东、河南、四川、江苏、江西、湖南、福建、广东等多个省市。曾为10余个房地产开发项目提供全程式优质的法律服务，担任多家房地产企业的常年法律顾问。

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