租房新政保护承租者权益 多管齐下治“黑中介”

　　对话动机

国务院办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。“意见”对培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,对于促进实现住有所居的目标意义重大。

对于租房族来说,更是对“意见”一片叫好——此前让租房族无奈的房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金等问题被禁止。

可以说,“意见”的目标是切实维护当事人特别是承租人的合法权益。在“猫腻”不少的房屋租赁市场,“意见”如何得到真正落实?《法制日报》记者就此与业内专家展开了对话。

对话人

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员、北京房地产中介行业协会秘书长 赵庆祥

易居研究院智库中心研究总监　严跃进

《法制日报》记者　赵　丽

《法制日报》实习生　王玉风

新规保护租房者权益

记者:在大城市里当“房奴”不易,但退而求其次当个租房者也烦恼多多。一些城市的房价涨得太猛,不少房东不再稀罕房租收益,他们一动卖房变现的念头,租户立马就得搬家；一些中介为赚取更多好处,煽动房东随意上调租金,退租时则无理克扣押金。

值得期待的是,6月初,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,给租房族带来了福音。国务院专门发文保护租户合法权益,令公众欣喜。

赵庆祥:住房租赁市场一直存在着小、散、乱的问题。目前,住房租赁关系不稳定,一般来说住房租赁的期限按年来算,每年签一次,不能保护租赁的稳定关系。从租户的角度讲,租金上调或者租房政策的变动,他的权益得不到有效保护。“意见”规定的是在租房有效期内不能擅自提高房租、不能克扣押金等,这是一个前提。

还有一个突出现象是,老百姓之间关于租赁主体的民事纠纷比较多。

一些小型房产中介机构通过房屋银行这种形式出租房屋,其中也有很多问题。国家相关政策很明确,租赁主体分三大类:

首先是个人,国家要规范个人出租住房,也有相应的优惠政策,鼓励个人依法出租,支持个人把房屋委托给企业和房屋租赁机构,增加市场供应；

第二种是一个全新提法——住房租赁企业,跟中介不一样,它是作为租赁经营的,把老百姓的房子拿过来,在符合消防等规定的前提下,进行装饰装修、合理分割,然后为了提高利用效率,并配置相应的服务,比如保洁、搬家、设施设备维修等；

第三个供应主体就是政府,政府保证保障性住房,鼓励政府在项目规划、土地出让的时候用于盖公租房。从市场规范的角度,又起到了发挥中介机构的作用,不断提高中介机构人员的素质,使之规范经营、诚实守信。

严跃进:在租赁市场中,承租者本身就处于劣势地位,这使得大家对于租赁市场虽然有很大的需求,但信任度其实不高,或者说始终认为租赁市场是一个补充部分而非主流部分。“意见”保护此类人群的权益,是为了后续此类租赁市场和体制的更好建立。

目前租赁市场最突出的一个问题是,在房价上涨的背景下,部分房东急于换房,这时会突然中止租赁条约,这样就会使得承租者的居住权益难以得到保障。

房屋租赁合同需规范

记者:在走访中,租客普遍反映,在禁止房东涨价的问题上,目前并未得到有效落实。比如,“意见”没有明确规定中途涨价该如何处理,也没明确由哪个部门来管,要是房东强行涨房租,租客不知道该到哪个部门投诉。

同时,还有很多问题需要细化。比如,“出租人无正当理由不得解除合同”,哪些属于“正当理由”,应该有清晰的界定——合同规定四五年长租,才一年半载,房东为了变现卖房就把租客撵走,是否属于“不正当理由”。

严跃进:这实际上和租赁市场个性化强、租赁层面没有明显的惩罚机制有关。很多涨价要求都是房东个人的行为,而非目前提的机构投资者投资的长租公寓类型。

解决这个问题,建议地方制定统一的文本或协议,在实际操作过程中由各街道社区进行管理。

在我们看来,“意见”中提到的“正当理由”包括:房屋受自然等因素受损难以出租、房屋面临动拆迁、承租者违规如不及时缴纳租金等。随意撵客自然是一种不正当的理由。

一个需要细化的问题是,此类合同是否可以办理居住证等内容,需要进行强化。

赵庆祥:租赁是一个完全市场化的行为,是双方协商的结果。禁止租金上涨,政府、中介机构,谁都没有这个权力,公布政府的指导价格这些办法都不管用,应该通过租赁合同去约定,租期到了,房主涨价是没有问题的。

面对此类现象,我们需要格式化合同。从全国来看,目前没有示范文本,北京有《房屋租赁合同示范文本》,建议消费者应该使用示范文本。

多管齐下治“黑中介”

记者:就像您所说,很多承租合同都没有用格式化文本,甚至是双方手写、满是错别字的合同。还有一个问题是,比比皆是的“二房东”好像才是真正主宰合租者命运的人。

赵庆祥:首先,我想说的是“意见”中提到的住房租赁企业,这种企业其实是一种规模化、规范化、集约化的专业“二房东”。目前存在的问题主要集中在一些个人、小的“二房东”,这两者一定要区分开。个人“二房东”是问题集中爆发的源头,他们在工商部门没有营业执照、在建委没有备案。

对这种个人“二房东”、小中介,相关部门也在监管查处,但因为没有备案,查起来比较难。另一方面,租客觉得价格便宜,也不愿配合检查,出问题较多。查处,是从堵的角度来解决此类问题；从疏的角度看,就是发展大的、规模化的住房租赁企业。

严跃进:“二房东”本质上来说善于规避各类政策的管制,同时从实际情况看,对于“二房东”的各类做法缺乏惩罚机制。从这个角度看,后续确实是需要进行管制。尤其是对于群租行为来说,如果是“二房东”进行的,那么在诚信机制上应该进行惩罚和约束。

记者:有人认为,要想不让租房新政成为“纸上谈兵”,关键问题是对住房租赁市场尤其是租房中介严加治理。因为,目前租房领域不少乱象背后,很多都有不良中介推波助澜,比如中介与房东合谋“坑”租户的情况仍时有发生。

赵庆祥:赞同一部分。应该多管齐下,一是鼓励住房租赁企业发展,二是政府部门打击“黑中介”,三是群众一定要擦亮眼,不要贪图小便宜。

我之所以说赞同一部分,其中有一个原因是部分群众贪图便宜,不能做到理性消费,这也是一个很大的问题,有些“黑中介”得逞就是利用了这一点。大型、正规的租赁企业一旦出问题,政府部门管起来有抓手。比如,有住房备案,出了问题能找到人,有手段、有措施。

加强房地产经纪行业监管,立法是必由之路。我们也曾经搞过多次房地产经纪行业的专项整治,并且是多部门联合整治,但治理效果难以持续,根源就在于管理上无法可依,行业监管也一直没有建立起长效机制。中介机构必须办理备案手续,经纪人员必须挂牌上岗,推行统一的租赁合同和经纪服务合同文本,推行租赁经营保证金制度和租金押金监管制度。

严跃进:在房屋租赁市场,中介是一个很重要的角色。对于中介的管制,建议纳入到政府公共平台上来,否则对中介市场各类行为的管理会比较软弱。

后续应该积极引入充分竞争机制,类似机构投资者等介入租赁市场后,能够使租赁市场背后的竞争机制完善,定价也更加合理。

要真正解决此类问题,要让此类租赁合同积极进行备案,尤其是对私下交易的、没有经过中介机构备案的租赁行为,更是需要进行备案。

可以说,租房新规尚待细则承接。