分城施策料升级 下半年房价涨幅可能走弱

　　2016年上半年，是2010年不断推出限购以来，中国房地产政策环境“最宽松”的时期。从中央到地方，一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台，全国范围内“去库存”已成当务之急。楼市刺激政策主要涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节，甚至购房契税也史无前例作出调整放松，强劲地支撑了市场的全面复苏。

　　但进入楼市下半年，决策层的思路开始出现新的变化。

　　去库存：从加快到有序引导

　　7月26日，被视为观察宏观政策方向最佳窗口的中共中央政治局会议召开，在分析研究当前经济形势的基础上，部署下半年经济工作。

　　会议对于政策的定调仍然是“积极的财政政策和稳健的货币政策”，并明确了落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，并首次提及了“抑制资产泡沫”。

　　值得注意的是，多位房地产业人士在接受《国际金融报》记者采访时认为，作为一个半年的总结会议，其实代表了宏观政策的方向，对于下半年房地产有很大意义。

　　“当下的一二线城市地王频出，房价飙升，基本就可以定义为资产泡沫。”中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者表示。

　　对于“五大重点任务”中的“去库存”，中共中央政治会议上的描述为：“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。”而在2016年经济工作会议上，对去库存的表述是：“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”

　　在张大伟看来，对“去库存”的用词从“加快”到“有序引导”，其中的变化值得推敲。

　　“过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化。在未来的‘去库存’上，房地产调控政策将不仅是分城施策，更多地会升级到一城一策、一城多策。”张大伟说。

　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是对房价上涨过快与“地王”频现的城市来说，进入下半年之后，其楼市走势将受到各方面的不确定性因素影响。

　　张宏伟向《国际金融报》记者透露，下半年国家会严控“地王”，虽然政策没有出，但是会提前预警。据他介绍，国土资源部等多部委已经向热点城市部署研究防止“地王”频现、防范地价异常的应对措施。

　　在信贷政策方面，张宏伟认为，“收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温。通过提高二套房首付比例“降杠杆”成为未来核心二三线城市楼市政策的重要特征。

　　房价：下半年涨幅可能走弱

　　那么，随着政策层面的变动，下半年的楼市会如何走？

　　在严跃进看来，从2016年的房价走势来看，今年下半年房价将会继续上涨，但涨幅会弱于今年上半年。

　　“换而言之，房价没有下跌的趋势，总体继续会上涨，只不过后续若信贷政策收紧，市场交易会下跌，这个时候，房价涨幅会比较小。”严跃进说，对于部分房价涨幅小的三四线城市，购房节奏加快或放缓本身问题不大，而省会城市房价上涨的速度会加快，这是需要警惕和注意的。

　　中国社科院最新发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后，调整可能迟到，但不会缺席。

　　中国社科院认为，未来市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。东部城市、一二线城市和经济、交通、环境好的大都市周边城市以及三线中心城市将升温，其他三四线及以下城市将持续较冷。

　　楼市：调整期或迟到，但不缺席

　　张宏伟认为，从以往出现过热阶段的楼市表现来看，每当市场过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，为楼市降温。但如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，也就意味着，哪个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。所以，对于一二线热点城市来说，随着相关政策的出台，楼市会进入调整期，甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。

　　以上海为例，为了抑制去年下半年以来的房价上涨，3月25日，“史上最严”上海楼市新政“沪九条”发布，调控措施进一步收紧了信贷政策，同时限购政策门槛进一步提高，非沪籍居民缴纳社保及税务的要求从两年提高到5年。

　　张宏伟认为，政策面收紧加之现在市场的价格和量有所透支，市场应该会在下半年到明年进入调整期，“但进入调整期的时间点可能会因外一些额外市场因素的影响而有所推迟”。

　　对于房地产企业来说，长江证券研报认为，从短期来看，在销售火热和融资畅通双重利好叠加之下，房地产行业财务状况大幅好转，资金压力明显缓解。但是从长期来看，房地产企业高杠杆运行仍然面临较高的偿债压力以及财务风险。

　　同花顺数据显示，截至7月22日，沪深两市已有62家上市房企公布了半年报预告，其中，利润预增的公司有17家（含预增13家、略增4家），占比近三成。

　　与此同时，销售业绩的好转让房地产上市公司目前资金较为宽裕。数据显示，上市房企2016年一季度末货币资金达到6423亿元，同比大幅增长77%，短期借款和一年内到期的非流动负债则环比下降5%，短期偿债压力大幅缓解，上市房企的货币资金覆盖率已经由2014年末的0.84上升至2016年一季度末的1.14。

　　“中国房地产市场进入‘白银时代‘之后，市场繁荣度开始下降，行业的周期性、波动性可能会成为未来房地产市场一大特点，高杠杆、高增长带来的巨大财务风险不容忽视，其对房企的打击可能是致命的。”长江证券认为，降低负债水平、规避财务风险，可能成为未来房地产企业需要研究的课题。史燕君