社科院专家：房地产将进入市场调整期

由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上，社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题，共同把脉下半年房地产市场发展走势。

    中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎：

    建议在局部扩大房产税试点范围

    关于房地产问题我有三点看法：

    第一，我很同意把房地产跟宏观经济联系起来研究。房地产的发展影响宏观经济增长，经济增长反过来也影响房地产发展。

    现在的问题是，除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响，更大的问题是，经济稳定、社会稳定也受房地产影响，因为房地产问题后面是债务风险和金融风险。由于购买住房需要大量货币，房地产的典型趋势是买涨不买跌。从经济学基础原理来说，供求决定价格，按道理是相互作用的，但是房地产市场有特殊属性。现在房地产市场要去库存，中央希望开发商降价促销，但是一旦价格一跌下来，市场就不行了。也就是说，降价促销跟去库存模式相矛盾。

    现在中国经济面临一个比较长时间的转型周期。我粗略研究过，世界各国房地产市场的定位，在近两百个国家和地区中，大多数国家的政府都运用房地产市场的两个功能：居住功能和经济功能，即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现，用房地产的非居住功能拉动经济，很多国家都陷进去了，房地产绑架了经济，引起了金融波动。现在我们正处于这种阶段，所以未来走势及影响比较麻烦。我认为，需要更好地把房地产市场的走势跟宏观经济的走势结合起来研究。

    第二，房地产市场的走势。现在总体来说是阶段性过剩，但局部市场分化很厉害。这个时候，房地产的周期也是扭曲的。正常的房地产周期，是在大的上升过程中有周期性的波动，可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台，也许有一个几年的调整过程，但是自从去年政策出台后，市场出现明显反弹，区域市场出现分化和扭曲。然而市场毕竟有其自身规律性，我认为市场调整的趋势并没有走完，未来还会回到调整过程中，没有什么强大力量能支撑它持续性上涨，多数城市仍将回归下行趋势。

    在政策没有退出的情况下，房地产市场调整幅度不会太大。由于政策出现了反复，即总体上扶持了一阵子市场，又反过来调控部分城市，结果就会使调整周期缩短。但调整的大趋势可能改变不了，最终还是要慢慢下去。严格来说，地方政府没有力量扭转市场调整的趋势，因为大的趋势主要取决于宏观政策，就是中央政府部门的政策，包括流动性的宽松，直接的房地产税收和住房信贷。如果靠地方政府折腾，一般情况下难以改变市场，即使有作用也很短时间。

    未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小，所以大的方向，我认为调整趋势还会出现，还会持续，同时短期波动会比较多。

    第三，关于政策的取向。现在研究房地产市场的政策取向已经很难了。政策调控面临一些矛盾，什么矛盾？第一，政策时间不能很长，不能撑到“十三五”期间这么长。“十三五”经济增速要达到6.5%以上，但是房地产市场撑不了几年，政策的作用就一两年，甚至更短。第二，市场是分化的，扶持政策很难解决分化的问题。一调控，钱都流到一线和二线热点城市，区域市场分化更加突出。第三，政策只能刺激市场的需求，去库存，但不能有效刺激房地产投资。而对经济真正起作用的是投资，住房销售增加多少，对消费、经济的拉动作用不大，我们前几年测算过，真正的影响就是投资。

    下一步政策怎么办？总体上保持市场相对稳定的条件下，重点加强两个方面：

    第一，加强长期性政策，尽快明确房地产市场长期发展的政策目标。从经济发展、城镇化角度明确国家的长期政策，这样对于稳定预期，引导预期有作用。同时，也能够跟短期政策结合起来。

    第二，政策要解决市场分化的问题。现在最大的问题是房地产市场分化。可以把推进房产税改革做试点，扩大试点范围，至少能够阻止房地产市场大幅反弹的连锁反应。因为一线城市热起来，调控一线城市会引起二线城市热，如果二线真热了，再去调控它，可能三线城市也会热起来。最后能不能热到四线城市，让四线的库存消化。这样一来，房地产投资投机需求就会再起作用，刚需就不是主要力量了。最终很可能是投资投机需求又转回到一线城市。由于市场流动性较多，投资投机需求的力量很强，短期很快会使部分市场转向短缺。因此可以试一试房产税的作用，也就是先在局部扩大试点范围，起一定警示效应，解决区域市场分化的问题，抑制连锁影响。

    还有一个政策取向，就是对房地产开发商、房地产企业，在政策上促进其加快转型发展。现在房地产即使能够拉动经济增长，它拉动的也就是钢铁、水泥这些产业，这边去过剩产能，那边又拉回来，市场很容易被不同政策左右，摇摆不定。我国经济发展进入新阶段，在新常态条件下，房地产带动传统产业的阶段基本上结束了。如果想让资金流向新经济、新产业，就要控制这方面的投资，让资源实现重新配置。

    《房地产蓝皮书》执行主编、社科院城环所副研究员王业强：

    下半年房价结构性上涨 总体趋势稳中有升

    2016年，从整个房地产市场形势来看，由于去年出台了一系列去库存的刺激政策，导致政策面和资金面全面宽松，推动了购房需求的集中释放，市场成交量迅速回升。今年上半年，开发投资和新开工面积增速已经触底回升，多数城市商品房成交量高于去年同期，部分城市单月成交量创新高。但是，二季度末出现了高位回落的迹象，预计下半年房地产开发投资增速会继续回落，虽然上半年新开工面积有了大幅增长，但总量没有太大突破，年内新开工面积不会有显著提升。

    随着房地产市场的分化，一线及部分二线热点城市房地产政策开始收紧，由于前期需求的过度透支，成交量走高后，房地产将进入市场调整期。我们认为，政策收紧将直接导致成交量下降，短期上涨空间有限。同时，由于去库存仍然是下半年行业的主旋律，尤其是对三四线城市来说，由于去库存能力不足，压力仍然非常大，政策应该会继续保持宽松态势。对于房价初步的判断，应该是维持结构性上涨局面，总体趋势稳中有升。

    未来主要有四方面因素影响房地产市场走势。

    第一，经济增长问题。关于宏观经济增长问题，我们倾向于“波段式下行”说法。即总体趋势是向下的，但下行过程中会有回升的趋势。这种说法用来描述房地产市场也非常贴切。如果没有认识到这种趋势，尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急地进行打压，很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于我国地域差距明显，房地产市场分化是必然趋势，市场的分化还需要市场消化。限制市场交易，只会造成市场的更加扭曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%，还是一种往下的趋势，这对房地产市场会产生向下的压力。

    第二，货币与汇率问题。近年来房地产价格飙升，至少在2012年之后，与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑，实体经济利润回报不断降低，另一方面以房地产为代表的资产价格快速上涨，造成货币价格与资产价格过度背离，现在需要在两者之间找到某种平衡。

    从历史经验看，有两个比较极端的例子，日本和俄罗斯。日本当时维持货币价值，放弃了资产价格，造成了房地产泡沫破灭。俄罗斯是另一种极端，放弃货币价值，拖住高企的房地产价格，造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策，不管是人民币盯住美元还是一揽子货币，都是在控制人民币贬值的速度，以时间换空间，找到均衡点，避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的，这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价快速上涨是政府所不能容忍和接受的，房价的下跌又有可能引起经济失控，所以目前政策处于一种两难的局面。我们判断，房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

    第三，城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超过了世界平均水平，目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测，综合来判断，大概在2020年可达到60%水平。

    从中央的城镇化政策来看，到2020年要解决“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化，也就是说当2020年中国城镇化率达到60%时，新增的1.26亿人口中，中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走，城镇化未来推进趋势重点在中西部地区。

    问题的关键是：未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗？中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平，但是在“十二五”期间，商品房销售面积占比是下降的，而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题，中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场，与房地产市场的发展空间格局是相悖的。

    第四，市民化问题。现在有说法认为，通过农民工市民化解决房地产的去库存问题。但是，从新增流动人口和新增农民工的数量指标来看，2015年新增流动人口是负值，也就是说流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。

    从2014年农民工市场化的意愿调查看，我们发现农民工进城的意愿在50%以下，意味着农民工市民化的意愿严重不足，也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。

    社科院世经政所国际投资研究室主任张明：

    货币因素是本轮房价反弹主要原因

    我们的研究认为，本轮房价的走势，底部在2015年二季度。本轮的房价反弹中可以看到，按照官方数据深圳房价上涨了70%左右，上海大约是40%，北京、广州约为20%。如果看二线城市涨幅，领涨的包括南京、合肥、郑州、武汉，其它二线城市房价比较低，所以本轮反弹一个主要的关键词是“分化”。

    本轮反弹跟过去有什么不一样？中国房地产市场是三年一个短周期，这个周期如果按阶段划分，可以分为四个阶段：房价加速上升，房价减速上升，房价加速下跌，房价减速下跌。根据这轮周期，如果从去年二季度开始，未来这几个月恰好处于房价从减速上行到加速下跌的阶段的切换过程，如果历史要重演的话。

    如果说本轮反弹和过去的反弹有哪些明显不同的话，我们发现一个很重要的规律，比如2009年、2012年都是房地产成交量回暖，带动房地产的开工回暖，最后才是房价的反弹。可以把前几轮房价的反弹看作是房地产市场的自发调整，市场主动去库存，库存降到一定规模，成交量上升。但是本轮房地产市场一个显著特征是：房价先反弹，房价反弹再带动房地产成交量回暖，最后带动房地产投资。价格反弹先于数量反弹。

    为什么本轮房价先反弹？去年底房价的反弹跟中长期的贷款利率下行有明显关系，也跟去年下半年以来M1的快速反弹有很密切的关系。跟过去房地产市场的自然周期不一样，这轮房地产市场反弹很大程度是政府加速去库存导致的，加速去库存很重要的前提就是货币和信贷的放松。

    本轮这波房价的涨速，各个城市非常不一样，我们特别关注上海和深圳的情况。通过走访上海、深圳的金融机构，我们发现有两方面原因。一是基本面的因素，深圳的房价上涨跟其基本面有很多不一样。二是金融面的原因，受到流动性推动的。

    一是与杠杆有关系。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。

    二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了，很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。

    三是资产价格的轮动。2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。

    四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到内地来进行投资，深圳就是一个重点。

    五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。

    归纳起来，一线城市房价暴涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。

    我们判断，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已经不再像一个必需品，越来越像金融品。如果房地产像金融品的话，未来价格不一定会暴跌，但是波动性会上升。

    本轮房价为什么会分化，特别是深圳房价为什么能上升这么多？通过构建指标体系，我们发现无论从流入人口规模比上户籍人口、城市工作年龄人口比上常住人口、房价收入比还是人均广义库存，深圳房价的上涨都有一部分基本面推动，但绝大部分是受资金面推动的。

    我们认为，如果国内这种过多的流动性追逐过少的安全资产游戏持续的话，以下七个城市未来会成为资金暴涨的焦点，分别是：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。

    中国房地产最好的十年已经过去，未来也不会回来，所以中国房地产市场总体是一个下行趋势，要把中国目前整个房地产市场的库存恢复到一个比较好的水平上，至少还需要好几年的时间。总体的下行是一个大趋势，一线、二线回暖感觉不到这个大局。过去一线、二线暴涨以后，中国房地产市场短期的风险正在积聚，未来会在冲击下发生一些大的调整，一个很重要的原因是人民币贬值预期的加深，以及资本流出的加剧，这是我们应该担心的风险。