英国 | 英国脱欧 房市走势可能让你意想不到

2016年6月24日是历史性的一天，英国通过全民公投决定将退出欧盟。超过3千万投票者参与此次公投，退欧派最终得票51.9%，以微弱的优势获胜。正式结果还未公布，英镑已经大幅跳水，创造30年以来最低水平，对人民币跌破9元大关，最大跌幅超过10%。退欧结果公布后的数日内，欧美股市大幅震荡，各方避险情绪强烈，投资者纷纷选择避险能力更强的投资商品，金价与避险货币（例如日元）汇率都在近期飙升就是最好的例子。

除了黄金与外汇，许多投资者也都将目光放在房地产市场，希望抓住这千载难逢的英镑贬值机会，入手英国尤其是伦敦的房产。不过目前分析普遍对英国退欧后的房 市走势并不乐观，认为盲目抄底英镑可能将损失更多。那么英国退欧后房市究竟会何去何从？趁汇率优势在英国买房又是否为一个明智的选择呢？

来源：英国国家统计署

来源：世界银行

首先让我们对退欧前的英国整体经济与房市有一个大致了解。2005年至2007年间，英国经济增长维持在2.5%-3%，房价涨幅显著。 2008年金融危机影响下，英国GDP连续两年出现负增长，房价也在2009年初跌至谷底。经历了短暂的复苏， 2012年英国经济再次受美国次贷危机波及，英国房市也从反弹期进入瓶颈阶段。

2013年起随着全球经济复苏，英国经济增速明显加快，2014年增长率达到2005年后的最高水平。与此同时，房价开始飞速上涨，2014年下半年已经超越经融危机前的峰值水平。2016年4月，英国总体房价较2007年峰值已高出10%左右。而在房产供给严重不平衡的伦敦，2016年4月房价已经比2007年的峰值增长近60%，成为全球房价最高的城市之一。瑞银2015年全球房市泡沫报告中就将伦敦列为全球泡沫最高的房产市场。

决定退出欧盟后，英国经济形势必将产生改变。短期来看，退欧导致的市场波动与众多不确定因素会使大量资本出逃，英镑汇率将持续下跌。EIU（经济学人智库）预测2016年末英镑将比一年前贬值14%-15%。中长期来看，英镑贬值将会带来进口通胀，借贷成本将会增加，各行业盈利空间变小，企业生存难度加大。EIU认为英国失业率可能在未来几年增加，2018年预计达到6%。这对英国房市来说又意味着什么呢？

决定退出欧盟后，英国经济形势必将产生改变

在无政府货币政策干预（或干预无效）的情况下，通胀增长，借贷成本增加，失业率增高，将带来本地市场需求的紧缩。除去刚需用房，其他类型的购房需求将显著减少，在一定时间内会给房价带来下行压力。然而另一方面，市场的波动与借贷成本的升高，又会将一些本土投资者与开发商挡在市场外，长期来看则会导致市场供给的减少，在一定程度上缓和减少的需求。

由此看来，退欧之后的英国房市，将先有一段减速或负增长之旅，但市场在中长期达到新的平衡。由于房产开发减缓，伦敦等热门市场供不应求的情况并没有得到本质的改变，加之英镑贬值对海外投资者的强大吸引力，房产价格依然会在市场稳定后回归上升通道。

当然，拥有成熟的市场体系与应急制度的英国政府很快会对市场进行干预。外汇干预稳定英镑汇率、创造更多工作机会、降息以刺激贷款与投资等政策都会尽量降低退欧对市场，包括房产市场的负面影响。只要政策正确有效，市场的发展趋势应该会比设想的走势更为平缓。此外，这次退欧引发的危机与市场调整也从出其不意的角度缓解。

了伦敦等热门房市季度供大于求的行情，有望降低房产市场存在的危险泡沫。

上表总结了英国退欧引发种种情况，不难发现导致房价下降的因素普遍存在于中短期。而从更长期的角度来看，房市将重新找到平衡并继续向上发展。这些种种市场因素带给中国买家的，既有风险也不乏机遇。英镑大幅贬值已经降低了中国买家在英国的购房成本。 相比于公投前，同样的英国房产对中国买家而言已相当9折优惠。另外，本地购房需求减少将为房价带来下行空间，中国投资者有望进一步节省自己的投资成本。当然，只因汇率优势而盲目进行投资是不可取的。那么投资者们又该如何做出合理的投资选择呢？

投资建议：

1. 明确投资目的：注重长期投资价值

退欧后，英国房市租售需求预计都将降低。在英国居住工作的其他国家公民有可能由于移民政策调整离开英国，出租市场将受较大打击。此时投资英国房市应首先考虑房产自身价值和长期升值空间，并做好接受较低租金回报率的准备。

2. 选准投资目标：选择供给较少的区域与房型

决定房价走势的基本面始终是由市场供给关系与政府政策联合决定的。退欧之后，政府势必会出台一系列政策来刺激市场。作为投资者，则要把握市场刚需，选好投资地点与房型， 确保所选房产在市场上不会出现供大于求的情况。例如市场对伦敦市区普通公寓的需求，远比英国东北部郊区豪华别墅的需求要稳定得多。

3. 控制投资风险：选择市场主流价格范围

面临市场波动与不确定性，风险控制是投资者必须要考虑的环节。控制风险首先要控制价格范围。太昂贵或太便宜的房产由于受众面较小，在市场波动中都会面临较大的需求波动，在当下并不建议投资。市场主流价格范围的房产则是比较安全的选择。

4. 量化成本与回报率：切不可贪低望高

在这段时间内，导致市场变化的因素十分复杂，降息等政策对房市的影响都会是两面性的，对房价的影响更是难以直接预测。投资者们应当将眼光放长远，不用纠结短期的波动。选择入场前，买家应当确认自己的预算（考虑汇率换算后），以免因一再等待更低的价格而错失入场机会。 同时，投资者需要给自己设立一个盈利目标，一旦市场出现达到或接近目标的出手时机就应当机立断，无目标地等下一个高峰只会错过最佳盈利时机。