济南楼市调控"双箭齐发" 限购威力到底如何?

　　五天之内,济南对楼市连发两道“红头文件”,限购的杀伤力到底如何?分析人士认为,短期内房价不会下降,但涨幅有望放缓。

　　政策旨在打击炒房客

　　济南地产圈一位资深人士表示,这次限购总体上没有2011年的力度大,当年对本地家庭“限二禁三”,现在是“限三禁四”。首付比例方面,上次规定贷款购买二套房最低首付比例为五成,后来一度提高到六成。另外,这次把房价相对较低的长清区排除在限购范围之外。

　　本地家庭购买第四套房才限购,算是一大“亮点”。业内人士表示,这对刚需和改善型购房者来说,基本上没有太大影响。显然主要是针对炒房族的,旨在打击投资客。

　　决定房价的根本因素是供求关系,济南的住宅库存量经过前9个月的快速消耗(前九个月大约卖出了10.5万套新建商品住宅),已经降到了谷底。即便是现在开始加大土地供应量,开发企业马不停蹄地走手续开工,从拿地到获准预售,起码需要一年的时间,短期内也很难改变供不应求的格局。“有的开发商把明年的房子都卖完了,拿什么去调控?”驻济某一线房企的相关负责人说。

　　拿地成本高房价难降

　　此外,土地价格直线上升,“面粉贵过面包”成为新常态,以郭店片区为例,去年楼面地价750元/平方米,不到一年就涨到接近6400元/平方米,开发商的成本摆在那里,房价怎么降?又能降到哪儿去?

　　不过,有一点是被业内人士广泛认可的,济南的房价大概不会任性疯涨了。

　　对于非本地户籍的新市民来说,只有一次购房机会,肯定要选择配套、地段等相对较好的楼盘,倾向于一步到位的户型。因此,市场上的小品牌、小户型、位置偏远、配套不完善的项目受到的影响更大一些。

　　调控政策接连出台,双箭齐发,对于市场预期的打击远远大于交易本身。政策一旦开始转向,说不定还有其他“后手”,更狠的杀招是不是在路上了?比如房贷加息、继续提高首付等等。看空与看多的比例天平势必逐渐倾斜。热衷于炒房的投资客被抑制,剩下自住的刚需和改善型购房者,市场降温是必然。

　　房企昨日加班突击网签

　　2日,济南公布限购措施之后,对于一些炒房族或者外地户籍家庭购买改善型住房的群体,构成一定影响。同时,首付比例上浮也让一些刚刚购房尚未网签的市民感到焦虑。开发商更是担心新政导致准客户大量流失。因此,一些房企安排工作人员连夜加班,突击网签。

　　2日下午5时许,记者通过济南住宅与房地产信息网看到,当时的住宅网签量只有161套。两个小时之后,该数据已经翻了好几倍。记者获悉,多家房企已经安排工作人员连夜加班,突击网签。“主要是怕客户被限了,不能买或者首付提高,对于我们来说都是麻烦。按照以往经验,银行很可能按网签时间来卡。”某楼盘的一位加班人员表示,手里的客户太多,有可能得熬一个通宵,不能让到手的果子再丢了。

　　网签数据夜里仍在不停变动,截至夜里12点,住宅实时网签量达到1652套。而1日的网签量只有363套。

　　少数人或离婚规避限贷

　　上有政策,下有对策。上海、杭州等地限购政策一出,离婚数量就大增,济南五年前开始限购的时候,假离婚也成为规避手段之一。这一次,会不会再次出现一波离婚潮?

　　“不排除,但是没那么夸张。”济南地产界一位资深人士认为,这次为本地户籍家庭改善型购房者留下了充足的可购数量,第四套才开始限购,一般家庭来说足够了,不需要通过办离婚来应对。不过,二套房首付比例提高、三套房限制贷款,可能会有购房者用此“下策”。

　　对于非本地户籍家庭,只有一个购房名额,想买二套房也未必走离婚这条路。因为买一套房可以落户,有了本地户籍,就可以继续买,三套都不成问题。

　　业内人士:

　　去杠杆为楼市降温

　　济南资深地产人陶晓智2日表示,这次出台的政策,与“济八条”的措施是一脉相承的,通过去杠杆来为楼市降温。上个月底发布的政策主要针对开发商,这次的政策则主要是针对购房者。

　　陶晓智认为,济南的楼市今年量价齐升,主要得益于资金杠杆。虽然还没有出现外地的首付贷,但也有人以消费贷等形式从银行贷款投入楼市。