二手房交易保证金监管盲区 中介有被挪用风险

 内容提要：近日，福建海润万通房产中介公司涉嫌挪用购房者4800万元保证金案件引发广泛社会关注。连日来，上千购房者聚集到公司门店讨说法。目前，福州有关部门已经介入调查，协调解决相关问题。

　　近日，福建海润万通房产中介公司涉嫌挪用购房者4800万元保证金案件引发广泛社会关注。连日来，上千购房者聚集到公司门店讨说法。目前，福州有关部门已经介入调查，协调解决相关问题。

　　记者调查发现，在部分城市的二手房交易中，购房者先期缴纳数万乃至数十万元不等的保证金，由中介公司监管是行业惯例。但这笔资金通常是汇入中介公司甚至其负责人的个人账户，缺乏有效外部监管，存在被挪用风险，一旦发生房产中介资金链断裂、负责人跑路、失联等情况，众多购房者权益就将受损，也易发生集体维权事件。

　　保证金不知所踪

　　近日，福建海润万通房产中介公司董事长林仲海因牵涉一起官员受贿案件被省纪委带走协助调查，公司总部关门，多家门店暂停营业，引发购房者恐慌。

　　多名购房者告诉记者，事件发生后，购房者聚集到各门店讨说法，发现他们预先缴纳到海润万通指定账户的保证金不知所踪。

　　海润万通仓山大卫城门店负责人蒲广胜告诉记者，聚集者大多是公司客户，他们均先期缴纳了5万至50万元不等的保证金到公司账户。

　　蒲广胜说：“仅我所在的门店就有十几个客户因讨不回保证金集体维权。目前海润万通在全市有150多家门店，从各门店负责人统计情况来看，至少有上千笔交易存在保证金风险。”

　　据多名业主介绍，签订购房合同后，买方将保证金汇到海润万通指定的代管账号上，可是现在钱款却不知所踪，接下来，二手房交易双方都处于两难的境地。卖房子的人已经办理好过户手续，但却收不到对方支付的定金，因此也不愿意腾出房子交付给买方；而买房的客户更是为难，不但定金要不回来，有的学区房无法按时过户，有的婚房无法在婚前交房。

　　不仅是客户权益受到影响，中介公司员工也遭受损失。海润万通房产一个门店的肖店长说，他们半年的业绩抽成都无法结算，平均每人损失在七八万元左右，团队也面临解散。

　　一位徐姓购房者告诉记者，今年5月份，她通过海润万通中介购买了一套住宅，已经交了九万多的保证金。前段时间听说海润万通老板被纪委带走协助调查，她很恐慌，马上到门店讨说法，但门店工作人员说，公司的账户已经被办案人员冻结。徐女士说：“这可是我们的婚房，现在房屋买卖手续无法继续。我们大学毕业才两年，这么多钱讨不回来，压力很大。”

　　“买房卖房是我们几代人的积蓄，现在大家彻夜难眠。”福州陈女士告诉记者，今年5月，她通过海润万通房产金山一家分店分别进行了一笔买房和一笔卖房的交易。买房交了6万元的保证金，卖房应得15万保证金，两笔款项都在海润万通的相应账户上。她说，听门店经办过户手续的负责人透露，海润万通的资金链断裂，估计这21万元都要打水漂了。

　　公司负责人涉嫌挪用资金

　　福建海润万通集团创立于2005年，涉及实业投资、文化传播多个领域，旗下的海润万通房产服务公司从事二手房服务，为加盟制中介公司，董事长为林仲海。福州仓山区副区长姚伟、区房管局副局长林椿告诉记者，区政府已经成立专门工作小组，初步调查发现，海润万通房产目前有150多个加盟店，上千客户缴纳的保证金约4800万元，其中2700万是定金、2100万为中介佣金，这些保证金应当直接汇入公司专门的账户，不得动用，但海润万通房产公司要求客户将钱款汇入财务人员个人账户，该财务人员又将资金都转到公司负责人林仲海个人账户，这些资金由林仲海个人支配使用。

　　目前，这些资金大部分已经不在林仲海个人账户。林椿说，对海润万通中介公司负责人涉嫌挪用资金问题，公安机关已经立案调查；对于买卖双方因此引发的纠纷，引导双方通过诉讼途径依法解决。

　　近日，记者在位于仓山区万达的海润万通总部看到，公司大门紧锁，已无人办公。市区多家门店也已暂停营业。

　　多名购房业主表示，连日来，他们通过微信、电话联系，约定聚集到公司门店维权，希望相关事情能够尽快得到解决。记者采访数十位购房者，他们普遍诉求是追讨保证金，继续完成房产交易，并希望政府尽快介入。

　　记者获悉，目前仓山区房管局暂停了该公司新的交易行为，福州市房管局在全行业进行严厉通报，并将依法调查处理。下一步市房管局还将研究出台加强二手房交易定金监管的具体措施。

　　福州市房管局方面表示，该公司违规挪用客户交易资金的行为，违反了《房地产经纪管理办法》第25条第7款“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得侵占、挪用房地产交易资金”的规定，给福州市房地产中介行业造成了负面影响，损害了交易双方合法权益，影响了社会安定稳定。仓山区房管局及时暂停了该公司新的交易居间服务，下发通知书责令该公司整改到位。为了维护二手房交易市场秩序，规范房地产经纪居间服务行为，保障二手房交易资金安全，福州市房管局决定对海润万通房产服务有限公司违规挪用定金行为在全行业予以通报，并记入中介行业信用档案。下一阶段，市房管局将根据公安部门调查结果，依照有关法规规定进一步调查处理。

　　资金监管盲区亟待消除

　　记者在福州采访多家房产中介公司负责人和房管部门负责人发现，二手房交易中，购房合同签署后，房产中介要求买方缴纳一定保证金是行业普遍做法，保证金主要由两部分构成：大部分是买方预交的购房款，交易成功房产过户后，由中介公司将这笔钱转到卖方户头；另一部分是中介机构的佣金收益。

　　据记者调查，目前，福州市常见的中介公司大约十家左右，门店有1000多个，每个中介收取的中介费没有一个规定标准，但定金是由买卖双方协商的。福州一家中介公司的相关负责人介绍，“二手房交易手续，一般是买方预付定金到中介，卖方将产权证和土地证抵押在中介。”

　　福州市房管局相关负责人坦言，由于保证金是直接打到中介公司户头甚至公司工作人员个人账户，房管部门和买卖双方实际上都无法对这笔钱进行监管，存在被挪用风险。

　　一些业内人士表示，在当前二手房市场火热的背景下，保证金涉及购房者众多，金额巨大，一旦出现中介公司资金链断裂，公司个别负责人挪用资金等情况时，这些资金往往已经被动用，购房者的损失难以挽回，容易发生群体维权事件。

　　有业内人士指出，从买卖双方权益保障的角度，可以尝试借助银行等第三方平台进行资金监管，事前防范避险。

　　福州双安地产公司董事长郑爱新说，目前很多银行有二手房资金监管业务，比如有的银行开通“房e通服务”。买家或者卖家可以登录网站，注册后登记买卖信息，申请由银行进行资金监管。郑爱新说：“买卖双方在交易时，难免都会产生不信任，此时就可以将款项交由银行托管，在过户手续没有齐全之前，这部分款项是被冻结的，等一切手续到位后，卖方才能收到此款项。”

　　林椿表示，此次受影响的是房产交易中的保证金，并非大数额的交易资金。按规定，交易资金必须进入专项资金监管账户，一般要多方同意才能动用，安全性高。而对于保证金，暂时没有具体的规定，确实存在监管盲区。下一步，房管部门将商讨相应的监管措施，保障买卖双方的权益。

　　上海沪中律师事务所律师董敏华指出，二手房交易市场中买卖双方处于信息不对称的弱势地位，对中介机构又缺乏监管手段，因此应及时研究解决办法。同时，净化市场之余，发挥政府主导的免费服务平台的作用就更为重要。