租赁市场面临痛点难点 配套措施待完善

 又值毕业季，多地租赁市场量价齐升。再加上不久前国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，租赁市场迎来利好。但专家提醒称，“重售轻租”等多方面因素仍导致我国住房租赁市场供需不平衡的现象比较突出。

租赁市场迎来发展“新窗口”

近年来，房屋租赁市场政策频出，尤其是不久前国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，业内人士认为，这对租赁市场是一大利好。

随着我国城镇化的持续发展，流动人口总量不断增加，我国住房租赁市场需求不断增长。《中华人民共和国2015年国民经济和社会发展统计公报》显示，全国人户分离的人口2.94亿人，其中流动人口已达到2.47亿人。据住建部相关负责人提供的数据，目前通过市场租赁解决居住的总人口就达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿元，这也意味着租赁市场已是一个巨大的蓝海市场。

但因长时间以来各地“重售轻租”，住房租赁市场发育较缓慢，机构出租人较少、住房空置率较高等问题突出。国家统计局的第六次人口普查数据显示，我国住房租赁总供给中89.5％可出租房屋来自个人出租住宅。此前有高校研究机构发布报告称，2013年我国城镇地区整体住房空置率为22.4%。

同时，进入“存量房”时代，我国的公租房建设也逐渐走到十字路口，海南、安徽、郑州、九江等省市已经决定不再新建公租房。业内人士认为，房屋租赁市场或将成为满足住房需求的重要渠道。

“有大量的消费需求，也有大量的房屋可以出租，关键是从中间端打通供需失衡局面。”南昌中环互联网信息服务股份有限公司南昌分公司副总经理刘鹏说，建立购租并举的住房制度，促进住房租赁的规模化、专业化发展，这是房屋租赁市场的“利好信号”。

不少企业已跃跃欲试。不久前，58同城就已在房屋租赁方面发力，发布了“品牌公寓馆”。根据58同城的数据，中国房屋空置率超过25%。有投资人表示，光是公寓租赁行业，就可能有两三万亿元的市场规模。

租赁市场面临痛点难点

租赁市场前景看似一片大好，但其背后仍然存在不少痛点和难点。

难点一：回报率低，房企积极性不高。江西一家房地产企业负责人给记者算了一笔账：按最低的成本价来卖，在江西一城市一套100平方米的新房售价约37万元，房租充其量是2000元/月，一年租金2万多元。“有哪个开发商会一次性投30多万元建一套房，每年只能收回来2万多元？如果是银行贷款的话更划不来。”

江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，房屋租赁价格严重低于销售价格带来的一个潜在风险是，一旦开发并装修好的新房无人租，这套新房立刻就成为二手房，其市场价值将大幅缩水，所以少有房地产企业“冒险”。

难点二：乱象迭出，租房市场存监管盲区。今年二十来岁的刘芳杰2015年6月与一家中介公司签署合同，和其他4户一同合租，每季度把租金缴给中介，再由中介转交房东。然而年底房东却突然找上门，表示没有收到租金，要求小刘等租户立即搬离并进行断水、断电。最后，平均每人损失了2000多元，至今未收到赔偿。

刘芳杰的租房经历并非个案。事实上，租房贵、租房难、纠纷多等问题早已存在。多位受访人士表示目前租房市场很大程度上处于“监管盲区”，登记备案的很少。“这会起到‘劣币驱逐良币’的作用，也导致很多承租人缺乏‘安全感’和‘稳定感’。”南昌骊特房产置业顾问顾志超说。

难点三：房源分散，管理成本高，改造难度大。2015年，住建部对16个外来人口较多、租房需求较大的城市做了一个调查，结果显示，租住房屋以50平方米以下中小户型为主的需求占到75％左右，但市场上能够租到的中小户型住房比较少，所以往往只能选择合租，合租比例达到了50％。

刘鹏介绍说，由于个人房源较为分散、租金租期也不一致，而整栋、整层、整单元出租的房屋少，造成经营租赁业务管理成本高，同时税收等配套政策不完善也增加了企业负担。“例如，虽然国家提出在增值税等方面给予扶持政策，实际上我们给租客开发票简单，要让房东给我们去税务局开发票就很难，要让企业充分享受政策还需进一步完善细节。”他举例说。

盘活存量培育机构出租人

业内人士认为，培育和完善租房租赁市场、丰富房地产市场结构，不仅仅有助于解决低收入者的居住问题，而且有助于形成住房市场的内在自我调节机制，使得房地产租赁市场和房地产买卖市场会因“租买选择”机制而相互制衡。

专家表示，培育和完善住房租赁市场，重在培育机构出租人。机构出租人的出现有助于打通供需两端分散的租客和房源，既方便租客寻找，也有利于有效利用住房资源。

由于租房价格和售房价格严重不对称，房地产企业进军租房市场的积极性不高。然而，面对庞大的市场潜力，事实上仍有一些知名投资机构、天使投资人、房地产公司和房地产中介高调进入租房市场，尤其是一线城市，如魔方公寓、自如、You+青年公寓等。

2013年，江西嘉志投资有限公司董事长黄德志开始在南昌探索建设长租公寓。他认为，长租公寓对于资本方有很大吸引力，“至少在南昌来讲，通过买断使用权，只需要18-24个月就可以收回成本，关键是占据房源和形成品牌影响力”。

针对个人房源分散的情况，刘鹏、黄德志等人建议，政府应鼓励企业和单位将闲置办公楼、厂房、仓库等物业租赁给专业的租赁业务经营企业进行改造、装修，并提供水、电附属设施的安装便利，投入住房租赁市场，使闲置资源合理利用最大化。“用企业的钱盘活现有的资源。”

与此同时，机构出租人也有助于解决租房市场监管难的问题。采访中一些房东表示，对登记备案制度知晓率低，有的甚至根本不知道去哪办理。“让管得到的人去管理。”黄德志表示，鼓励机构出租人发展能有效提高政府监管的效率，事实上一些长租公寓的实践也证明通过机构出租人规范经营，能够有效减少租房纠纷概率。