天津房屋中介应对信任危机难题 杜绝虚假忽悠

 近半年来，津城房价一路飙升，二手房交易量在住房交易量中的占比也越来越高。然而，房地产中介行业内诸多乱象也遭到频频曝光。中介机构留给大众的印象往往是从业人员良莠不齐、发布虚假房源信息、侵占房屋交易资金、炒买炒卖、哄抬房价、违规提供金融服务等。其实近几年，中介机构为了解决自身的信任危机，通过比拼发布真实房源、提升从业人员的学历门槛、增强业务培训等措施，从点滴改善着消费者的购房体验。

提升经纪人素质

记者调查发现，房产中介行业特殊的生存空间为其提供了虚假宣传的可能性。而自律组织未发挥应有作用以及缺少严格的行业标准使得房产中介的虚假宣传屡禁不止。面对层出不穷的房产中介乱象，有关部门加强了对房地产经纪行业的监管。

据了解，有关部门将完善房地产经纪机构和经纪人员入网认证制度，实现持证上岗、违规退出，并逐步建立从业人员实名服务制度，进一步研究建立覆盖全行业的信用评价体系。

另外，记者发现，随着不动产融资日渐活跃，因业主资金链断裂导致房屋被查封冻结的情况也越来越多，在风险防范方面，本市大型品牌中介，如房天下、链家、我爱我家、中原等一直是“资金监管”的坚决拥护者，通过产权核验、背景调查来核实业主在签约前是不是有查封。今年，房管局网站也不断优化，在线通过证件号码及房屋产权证号码，就能查清该房源的详细信息。

二手房交易中的另一个老大难问题是房屋存在欠费的情况。天津的供暖费征收一直是一个难题，物业费收缴率方面平均不到七成，很多客户疏于防范、经纪人工作也不到位，很容易使欠费延续至下一任的业主，甚至被限制享受某些服务。对此，一些中介也有自己的做法：如果购买的房屋在签约过户后，物业交割时煤、水、电、暖、物业管理费五项费用业主尚有拖欠，中介机构承诺向客户先行垫付。

今年上半年乃至现在，本市的二手房交易量激增，而大量成交数据的背后，也会出现交易纠纷。上半年，尤其以3月份为例，二手房的价格几乎每周都会有套均几万元的涨幅，有的区域套均涨幅甚至超过了十几万元。所以，本市各大房产中介为了保证行业间的积极竞争，纷纷做好制度规定，提高经纪人素质，保证优良竞争，这已成为今年中介行业的一大手段。

杜绝虚假房源信息

中介经纪人在网上发布假房源已不是新鲜事。当购房者在网上发现户型好、楼层好、地点好而且房价比同区域低10万元的房子打算去瞅一瞅时，经纪人会说：“不好意思，房子刚刚卖完。”抑或是“房主改变主意了！”。紧接着，购房者会不停地接到中介经纪人的电话，被源源不断地推荐其他房源。

“虚假房源”是中介最为常见的宣传陷阱，部分房地产经纪机构和经纪执业人员为吸引客源，随意发布虚假的房源信息。有房屋中介工作人员告诉记者，虚假房源往往不会明目张胆地张贴在公司官网上，但有些经纪人会将一些不实信息张贴在其他平台网站中，其目的不是为了售卖虚假房产而是为了吸引客户。

为此，为了树立好口碑，各大中介这两年有所醒悟，开始倡议发布真房源。如果一个在品牌中介机构工作的房产经纪人，从业时间超过5年，那么从他的服务意识里就应该有真房源的印记。但随着中介人马扩充，新入行的经纪人为了吸引客户，常常在网上发布假房子，投诉率很高。

记者采访了解到，去年房天下刚刚开展自营业务时，经常有网友发现假房源，虚假价格、虚假图片，甚至有的房子根本不存在，这样的问题比比皆是。有的是房天下的经纪人，有的是其他中介机构的经纪人。为了约束房地产从业者的行为，推动行业健康发展，让买家找房更方便、更直接，减少网上的查找成本，房天下推出了房源保真计划：从源头杜绝虚假信息，封锁发布虚假房源的账号，并以人工和技术手段相结合，建立严格的审核机制。对发布虚假房源情节严重者，将对其账号进行封锁。

为了预防经纪人用低价虚假房源吸引客户，房天下设立申诉审核机制，所有低于市场价过多的房源，都需要经纪人上传相关房源委托证据才可进行发布。同时，中介还拥有一套成熟的房源自检系统，当房源基本信息与线上已有数据相冲突，或者与现实情况不符合时，将被自行检测出来禁止发布。对于违规房源，将统计某一周期内全网违规情况，对经纪人违规情况、经纪公司违规情况进行全面分析，对经纪人及时进行通报上黑榜或惩罚措施，进行违规原因和系统操作的回访沟通工作，正确引导经纪人和经纪公司发布正规房源。

严格审核违规房源

记者调查发现，房产中介虚假宣传的目的，或是为提高房产价格从而赚取高额居间服务费用(佣金)，或为迅速打动消费者、促成交易、提高“团队业绩”。消费者从看房到入住，每一个环节都有可能被中介“忽悠”。诱人的文字游戏往往是房产中介吸引消费者的第一步，“零首付”、“后期保障多”等好听话语，其实并不像听上去那么美好。

此外，虚假宣传还会玩诸如距离或是价格的文字游戏。部分房产中介宣传“距离地铁10分钟”，但并未说明是步行还是乘车。还有“本小区租金几百元起”，房产中介往往用一个“起”字营造出低价的优惠感，但这档价格的房子往往“已经租出去了”。还有部分房产中介通过隐瞒信息或制造虚假信息，虚抬房屋价值。

记者采访得知，对于庞大的房源数量，今年以来房天下表示他们认真审核每一条房源信息(包括价格、面积、是否真实存在且在售、图片、楼层、朝向等内容)。审核范围囊括每日全部新增房源，如此循环，推动全部房源审核。房源审核并不是抽查，而是全面的主次、有先后、有系统地对全部房源进行审核。

审核方法也是多样化，一是房源编辑对系统抓取的各类异常新增房源、重复图片进行审核；二是网友投诉，真实个人网友的有效投诉比例较高，放心房房源、网店房源的投诉优先审核；三是全面筛查，细化到区县商圈，对新发布/修改/刷新房源进行面积、单价、总价的各项筛查，对房源进行全面检查核实。四是具体分析，部分房源由于产权性质、房屋状况等特殊原因，会明显低于普遍市场价格，这些房源也的确真实，房源编辑需要具体分析，不能仅凭评估价对房源进行一刀切的审核。

整顿环境营造发展

靠差价获高利润已经成为小中介掘金的主要生存方式：在房产中介那里很容易找到“物美价廉”的优质房源，可打电话咨询时，却屡被告知“已售出”；房产中介私自抬高挂牌价的行为几乎成了一种“潜规则”，涨幅普遍为房价的5%至10%不等；悄悄地将收取的购房“意向金”以某种方式“过渡”为购房定金……一系列的中介乱象慢慢地成为“公开的秘密”。

近日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会在北京举办了一年一度的行业盛会，中国住房和城乡建设部副部长陆克华在国务院政策吹风会上透露，针对房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象，住建部正在制定具体可操作的、管用的、能见实效的措施，“这个文件即将印发实施”。业内认为，房地产中介将面临史上最严整顿。事实上，二手房特别是学区房、中心区地铁盘等热门区域二手房的价格或者租金的高昂，房地产中介“功不可没”。

而在中国房地产估价师与房地产经纪人学会上，房天下等9家房地产中介机构作出诚信服务十大承诺，发布真实房源信息，从业人员实名服务，服务项目明码标价，不侵占挪用交易资金，不哄抬房价，不炒买炒卖房地产，不违规提供金融服务，不泄露客户信息，及时处理投诉纠纷，营造行业良好环境。