广东全省楼市供求两旺 珠三角去库存很给力

广东省房协市场分析课题组日前发布《2016年上半年广东房地产市场分析报告》，对上半年全省市场表现进行了详细分析。根据报告，上半年广东房地产市场总体表现活跃，商品房销售量再创历史同期新高。受益于销售畅旺，企业销售回笼资金畅顺，行业资金状况总体宽裕；房地产的完成投资、土地购置面积、新开工面积等投资建设指标同比增速持续回升，企业对后市信心正在增强。但房屋交易市场分化延续，珠三角地区量价齐升，去库存效果更为显著；粤东西北量升价稳，库存持续高企；非住宅商品房库存持续上升，后市房地产去库存压力依旧突出。

销售总体畅旺，市场分化延续

从报告数据可见，今年上半年，广东商品房市场销售畅旺，销售面积和销售金额分别达6722.22万平方米和7241.80亿元，同比分别增长39.3%和56.7%；商品房销售均价10773元/平方米，同比上涨12.5%。其中，商品住宅销售面积6056.09万平方米，销售金额6410.05亿元，同比分别增长38.4%和58.4%；销售均价10584元/平方米，同比上涨14.4%，市场呈现量价齐升。

从单月数据看，今年上半年商品房单月销售面积明显高于过往绝大多数月份的销售水平，累计销售量创下历史同期新高，比2015年同期的历史次高水平多销售1894.80万平方米。

分区域看，上半年珠三角地区商品房销售面积和销售金额分别为5089.96万平方米和6414.33亿元，同比增长40.6%和59.0%；占全省总量的75.7%和88.6%，同比提高0.7个和1.3个百分点；销售均价12602元/平方米，同比上涨13.1%，呈现量价齐升态势。粤东西北合计销售面积1632.27万平方米，销售金额827.47亿元，同比分别增长35.1%和40.4%，合计分别占全省总量的24.3%和11.4%；均价5069元/平方米，同比上涨3.9%，表现为量升价稳。数据显示，珠三角地区商品房的销售量和均价同比增幅均高于其他地区，区域分化仍在延续。

去库存初见效 珠三角更给力

上半年广东商品房和商品住宅分别新增批准预售面积3721.36万平方米和3105.62万平方米，同比增长1.9%和下降1.7%，分别比同期销售面积少3000.86万平方米和2950.46万平方米。截至6月期末，全省商品房待售面积5664.24万平方米，比2月期末减少331.34万平方米，但比2015年末略增26.3万平方米。数据显示，今年3月份以来，广东商品房新增供应面积持续小于销售面积，供销比不断走低，但市场总体存量充足，表现为供求两旺的运行态势。

其中，6月末商品住宅待售面积3335.42万平方米，同比减少505.95万平方米，降幅为13.2%，库存量低于2014年末水平，但仍高于2014年中及之前的水平；非住宅商品房待售面积2328.83万平方米，同比增长10.5%，库存量持续增长。数据反映，商品住宅市场去库存成效逐渐显现，但库存量仍处高位；非住宅商品房库存量则屡创新高，表明当前及今后一段时期内，房地产去库存的总体基调仍未改变。

分地区看，2015年下半年以来，珠三角地区的住宅待售面积整体快速回落，至今年6月末约为1908万平方米，为2013年以来的最低水平，去库存成效较为显著；相比之下，粤东西北最近一年的待售面积总体变化不大，仍处在较高水平，去库存形势依然严峻。非住宅市场方面，广东各地区的待售面积均呈持续增长态势。综合来看，目前全省房地产去库存形势依旧严峻，其中非住宅的去化压力又比住宅的更大，后市仍需加大去库存的力度。

投资稳步提速 房企积极补充土地储备

上半年，广东房地产企业到位资金8185.49亿元，同比增长34.4%，增速比一季度提高3.0个百分点。从资金来源看，国内贷款1358.43亿元，同比下降1.2%；利用外资13.50亿元，同比增长16.9%；自筹资金2119.49亿元，同比增长18.6%；其他资金（定金、预付款及按揭贷款等销售回笼资金）4694.07亿元，同比增长60.9%。数据显示，今年上半年房地产企业各类资金来源中，销售回笼资金同比增速最快，其占到位资金比重达57.3%，同比提高9.4个百分点，为历年同期最高水平；国内贷款所占比重降至历年同期最低，自筹资金所占比重也几乎处于同期最低位，意味着今年以来企业销售回笼畅顺，资金充裕度较佳。就企业各类资金来源的财务成本而言，当前的资金结构处于历年同期最为有利状态。

从房地产投资情况看，上半年完成投资4512.99亿元，同比增长20.8%，增速比一季度提高8.0个百分点，保持稳步提升态势。

开发建设方面，截至上半年末，广东商品房施工面积56165.75万平方米，同比增长11.5%。其中，上半年新开工面积6834.06万平方米，同比增长17.7%，增速比一季度提高6.8个百分点；竣工面积2538.53万平方米，同比增长32.1%，增速比一季度提高5.9个百分点。从土地购置情况看，上半年全省房地产企业购置土地面积644.97万平方米，同比增长18.6%；土地成交价款283.97亿元，同比下降11.2%；土地成交均价4403元/平方米，同比下降25.1%。与去年同期相比，今年上半年企业积极补充土地储备，但购置土地面积仍处于近7年同期的次低水平。

省房协研究观点认为，尽管今年上半年商品房销售量再创历史新高，但大部分城市的商品住宅库存依然高企，非住宅商品房库存则呈普遍性上升态势，去库存依然任重道远。且随着政策效应逐渐递减，后市的去库存形势将更为严峻。为了保持房地产市场的持续稳定健康发展，预计促进房地产去库存的调控总基调仍将延续，但对于个别库存相对不足、房价上涨压力较大的城市，将因城施策加强调控力度。省房协也建议房企提高政策和市场风险意识，坚持理性定价、稳健投资，同时加快产品升级、创新，避免在高库存的情况下制造新的库存。（李广军）